I. BAŞVURUNUN KONUSU

1. Başvuru, ecrimisil istemiyle açılan davada sonuca etkili iddiaların kararda karşılanmaması nedeniyle gerekçeli karar hakkının ihlal edildiği iddiasına ilişkindir.

II. BAŞVURU SÜRECİ

2. Başvuru 28/12/2021 tarihinde yapılmıştır. Komisyon, başvurunun kabul edilebilirlik ve esas incelemesinin Bölüm tarafından yapılmasına karar vermiştir.

3. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına gönderilmiştir.

III. OLAY VE OLGULAR

4. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle ilgili olaylar özetle şöyledir:

A. Olayın Arka Planı

5. Başvurucu, İstanbul ili Beylikdüzü ilçesi Yakuplu Mahallesi 169 ada 2 parsel sayılı taşınmazı 1/7/2002 tarihinde yapılan kira sözleşmesi ile kiralamıştır.

6. Taşınmazın 1/3 hissesi 19/1/2007 tarihinde ihale usulü ile satılmıştır. İhaleye ilişkin ihalenin feshi davası açılmıştır. Açılan dava sonucunda ihalenin feshine yönelik şikâyetin reddine karar verilmiş, karar 13/10/2014 tarihinde kesinleşmiştir.

7. İhalenin feshi davasının kesinleşmesi sonrası taşınmazın 1/3 hissesini devralan A.R.D. 21/11/2014 tarihinde ihtarname göndererek taşınmazın 1/3 hissesinin yeni maliki olduğunu, ihtarnamenin tebliğinden itibaren ilgili hisseye ait kira bedelinin kendisine ödenmesini istediğini başvurucuya bildirmiştir.

8. İntifa hakkı sahibinin mirasçısı İ.O. taşınmazın 1/3 hissesini devralan A.R.D. aleyhine taşınmazı intifa hakkı ile aldığını ancak yeni oluşturulan tapuda intifa hakkının yer almadığını ileri sürerek 9/12/2014 tarihinde yolsuz tescil davası açmıştır. Yargılama sonucunda Büyükçekmece 4. Asliye Hukuk Mahkemesi davanın reddine karar vermiştir. Karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş, karar henüz kesinleşmemiştir.

9. Bu gelişmeler sonrası başvurucu, kiralanan taşınmazın mülkiyetinin ihtilaflı olduğu gerekçesiyle taşınmazın 1/3 hissesine isabet eden kira bedelini ödemek için Büyükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesinden 6/1/2015 tarihinde tevdi mahalli belirlenmesi talebinde bulunmuştur. Büyükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesi tevdi mahalli tayini talebinin kabulüne, taşınmazın kira bedellerinin T.C. Ziraat Bankası Beylikdüzü Şubesinde açılacak hesaba yatırılmasına karar vermiştir.

10. Başvurucu, bu karar üzerine taşınmazın 1/3 hissesine düşen kira bedellerini tevdi mahalline yatırmıştır. Taşınmazın 1/3 hissesini devralan yeni malik A.R.D. tevdi mahalli kararının kaldırılması, biriken kira bedellerinin kendisine ödenmesi yönünde karar verilmesi için tevdi mahalli kararını veren mahkemeye birçok defa talepte bulunmuş ancak bu yöndeki talepler mahkeme tarafından reddedilmiştir. Bunun üzerine taşınmazın 1/3 hissesini devralan yeni malik A.R.D. başvurucuya 5/1/2016 tarihli ihtarname göndererek kira bedellerinin tarafına ödenmesini talep etmiştir.

11. Taşınmazın 1/3 hissesini devralan yeni malik A.R.D. bu girişimler sonrası talep ettiği kira bedellerini tahsil edemeyince 16/3/2016 tarihinde tevdi mahalline yatırılan kira bedelleri üzerinde hak sahibi olduğu iddiasıyla anılan bedellerin tarafına ödenmesi talebiyle dava açmıştır. Büyükçekmece 2. Sulh Hukuk Mahkemesi taşınmaz hakkında açılan yolsuz tescil davasını (bkz. § 8) bekletici mesele yapmıştır. Yargılama derdesttir.

B. Bireysel Başvuruya Konu Yargılama Süreci

12. Başvurucu aleyhine taşınmazın 1/3 hissesini devralan yeni malik A.R.D. taşınmazda fuzuli şagil olduğu iddiasıyla 24/1/2018 tarihinde Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde (Mahkeme) ecrimisil istemli dava açmıştır. Mahkeme, davanın reddine karar vermiş; karar gerekçesinde önceki dönemde yapılan kira sözleşmesinin yeni malik yönünden de bağlayıcı olduğunu, dolayısıyla aralarında bir kira ilişkisinin mevcut olması nazara alınarak davacı yeni malikin başvurucunun haksız kullanımı iddiasıyla ecrimisil talep edemeyeceğini belirtmiştir.

13. Taşınmazın 1/3 hissesini devralan davacı yeni malik A.R.D. karara karşı istinaf kanun yoluna başvurmuştur. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi (Daire) davacının istinaf başvurusunun kabulüne ve Mahkeme kararının kaldırılmasına karar vermiştir. Daire, kararının gerekçesinde "...davalının taşınmazdaki kullanımının 2002 yılında taşınmazda tam malik olan dava dışı H.O. ile yapılan kira sözleşmesine dayandığı, 2014 yılındaki ihtarname tarihine kadar iyiniyetli olduğu ve haksız şagil konumunda olmadığı kabul edilse de ihtarnamenin tebliğinden 15 gün sonrası artık davacının payı yönünden diğer paydaşla mevcut kira ilişkisi gereği davacıya ödeme yükümlülüğünün doğduğu, tevdi mahalli tayin edilerek kiranın 1/3 payının tevdi mahalline yatırılmış olması ödeme yükümlülüğünün sona erdiği anlamına gelmeyeceği, bu tarihten dava tarihine kadarki süre yönünden alacak miktarının tespiti ile hüküm altına alınması gerektiği[ni]" belirtmiştir. Bu nedenlerle ihtarnamenin tebliğinden on beş gün sonrasından dava tarihine kadarki süre yönünden alacak miktarının tespiti ile hüküm altına alınması gerektiği sonucuna ulaşmıştır.

14. Başvurucu, karara karşı temyiz kanun yoluna başvurmuştur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 19/10/2021 tarihinde Daire kararının onanmasına kesin olarak karar vermiştir.

15. Başvurucu, nihai kararı 30/11/2021 tarihinde öğrenmiştir.

IV. İLGİLİ HUKUK

A. İlgili Mevzuat

16. 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesinin birinci fıkrası şöyledir:

"Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur."

17. 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 995. maddesinin birinci fıkrası şöyledir:

"İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır."

B. Yargıtay İçtihadı

18. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22/9/2021 tarihli ve E.2017/1-2100, K.2021/1084 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

"... ecrimisilde bir malın hak sahibinin izni ve rızası dışında kötü niyetli olarak işgal ve kullanımından kaynaklanan bir tazminat söz konusu iken, kira ilişkisinde kiralayan ile kiracının karşılıklı anlaşması ve belli bir bedel karşılığında malın kullanımı dolayısıyla bir alacak hakkı söz konusudur.

..."

19. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22/6/2021 tarihli ve E.2020/8-720, K.2021/802 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

"...

Ecrimisile gelince; gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere, hak sahibinin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 1945/22 E, 1950/4 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Yine bahsi geçen İçtihadı Birleştirme Kararında; başkasının gayrimenkulünü haksız olarak zaptedip kullanmış olan kötüniyetli kimsenin o gayrimenkulü elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği semereleri tazminle mükellef olduğu, bir zarara uğramamış malik veya zilyede ecrimisil adı veya başka bir ad altında herhangi bir tazminat vermekle mükellef olmadığı sonucuna varılmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira bedeli, en fazlası mahrum kalınan gelir kaybı karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan vekullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler.

..."

V. İNCELEME VE GEREKÇE

20. Anayasa Mahkemesinin 4/11/2025 tarihinde yapmış olduğu toplantıda başvuru incelenip gereği düşünüldü:

A. Başvurucunun İddiaları

21. Başvurucu; yeni malikin kendisini kiracı olarak kabul ettiğini, gönderdiği ihtarnamede işgale son verilmesine yönelik bir talepte bulunmadığını, kiracı olarak kabul edildiğinden aleyhinde ecrimisile hükmedilemeyeceğini, 6098 sayılı Kanun'un 310. maddesinin birinci fıkrası gereği yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olduğunu, kira ödediği dönemler için ayrıca ecrimisil ödemek zorunda bırakıldığını, hatalı bir şekilde faize hükmedildiğini, temyiz başvurusunun gerekçesiz reddedildiğini belirterek adil yargılanma hakkı ile hakkaniyete uygun yargılanma hakkının ihlal edildiğini ileri sürmüştür.

B. Değerlendirme

22. Anayasa'nın 36. maddesinin birinci fıkrası şöyledir:

"Herkes, meşru vasıta ve yollardan faydalanmak suretiyle yargı mercileri önünde davacı veya davalı olarak iddia ve savunma ile adil yargılanma hakkına sahiptir."

23. Anayasa Mahkemesi, olayların başvurucu tarafından yapılan hukuki nitelendirmesi ile bağlı olmayıp olay ve olguların hukuki tavsifini kendisi takdir eder. Başvurucunun şikâyetinin özü, esaslı itirazları karşılanmadan ve ecrimisil talebinin şartları tartışılmadan davanın kabul edilmesine ilişkindir. Başvurucunun şikâyetlerinin gerekçeli karar hakkı kapsamında değerlendirilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

1. Kabul Edilebilirlik Yönünden

24. Açıkça dayanaktan yoksun olmadığı ve kabul edilemezliğine karar verilmesini gerektirecek başka bir neden de bulunmadığı anlaşılan gerekçeli karar hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın kabul edilebilir olduğuna karar verilmesi gerekir.

2. Esas Yönünden

a. Genel İlkeler

25. Anayasa'nın 36. maddesinde güvence altına alınan adil yargılanma hakkı maddi adaleti değil şeklî adaleti temin etmeye yönelik güvenceler içermektedir. Bu bakımdan adil yargılanma hakkı davanın taraflardan biri lehine sonuçlanmasını garanti etmemektedir. Adil yargılanma hakkı temel olarak yargılama sürecinin ve usulünün hakkaniyete uygun olarak yürütülmesini teminat altına almaktadır (M.B. [GK], B. No: 2018/37392, 23/7/2020, § 80).

26. Anayasa'nın 36. maddesinde güvence altına alınan adil yargılanma hakkı kapsamındaki gerekçeli karar hakkı, kişilerin hakkaniyete uygun bir şekilde yargılanmalarını sağlamayı ve bu amaca uygunluk yönünden yargılamanın denetlenmesini amaçlamaktadır. Mahkeme kararlarının, davanın temel maddi ve hukuki sorunları ile taraflarca ileri sürülen ve davanın sonucunu etkileyen iddia ve itirazlar hakkında delillerle bağ kurulmak suretiyle yeterli gerekçe içermesi zorunludur. Uyuşmazlığın hukuki ve maddi sorunlarıyla ilgisiz değerlendirmelere kararda yer verilmesi de gerekçeli karar hakkıyla bağdaşmamaktadır. Karar gerekçesinin belirtilen unsurları taşıması, yargılamanın adil yargılanma hakkı güvencelerine uygun şekilde yürütülüp yürütülmediğinin taraflarca öğrenilmesini sağladığı gibi ayrıca demokratik bir toplumda kendi adlarına verilen yargı kararlarının sebeplerini toplumun öğrenmesinin sağlanması için de gereklidir (bazı eklemeler ve farklılıklarla birlikte bkz. Sencer Başat ve diğerleri [GK], B. No: 2013/7800, 18/6/2014, §§ 31, 34).

27. Diğer taraftan kanun yolu incelemesi yapan merciinin yargılamayı yapan mahkemeyle aynı sonuca ulaşması ve bunu aynı gerekçeyi kullanarak veya aynı atıfla kararına yansıtması, kararın gerekçelendirilmiş olması bakımından yeterli görülebilir. Bununla birlikte ilk derece mahkemesince karşılanmayan veya ancak ilk defa kanun yolu merciinde ileri sürülebilecek nitelikteki esaslı iddia ve itirazların kanun yolu merciince de değerlendirilmemesi gerekçeli karar hakkının ihlaline yol açabilir (bazı eklemeler ve farklılıklarla birlikte bkz. Mehmet Yavuz [1. B.], B. No: 2013/2995, 20/2/2014, § 51).

28. Bir yargı merciinin aynı maddi veya hukuki olguyla ilgili başka bir yargısal karardan farklı bir sonuca ulaşması hâlinde de bunun dayanaklarını gerekçeli kararında göstermesi beklenir. Anayasa'da güvenceye bağlanan tüm temel hak ve özgürlüklerin yorumunda gözetilmesi gereken temel bir ilke olarak düzenlenen hukuk devleti ilkesi, yargı organlarının aynı maddi veya hukuki olgularla ilgili çelişkili kararlar vermekten mümkün olduğunca kaçınmasını gerekli kılar. Aynı maddi veya hukuki vakıalarla ilgili farklı kararlar verilmesi hukuk devleti ilkesini zedeleyebileceği gibi kişilerin hukuka olan inancını da zayıflatabilir. Bu nedenle bir maddi veya hukuki vakıa ile ilgili olarak yargısal nitelikte bir kimse lehine karar verildiği ancak yargı merciinin aynı olgu hakkında bu karardan farklı bir sonuca ulaştığı durumlarda bunun gerekçesinin belirtilmesi gerekir. Yargı merciinin bu gibi durumlarda gerekçe gösterme yükümlülüğü kişilerin hukuka olan güvenlerinin sarsılmaması için hayati öneme sahiptir (Mehmet Okyar [2. B.], B. No: 2017/38342, 13/2/2020, § 29).

29. Ecrimisil gerek öğretide gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere hak sahibinin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup 8/3/1950 tarihli ve E.1945/22, K.1950/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu kararında fuzuli işgalin tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleriyle kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarıyla haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

30. Ecrimisil kira alacağından tamamen farklı hukuki niteliktedir. Ecrimisilde bir malın hak sahibinin izni ve rızası dışında kötü niyetli olarak işgal ve kullanımından kaynaklanan bir tazminat söz konusuyken kira ilişkisinde kiralayanla kiracının anlaşması ve belli bir bedel karşılığında malın kullanımı dolayısıyla bir alacak hakkı söz konusudur (bkz. §§ 18, 19).

b. İlkelerin Olaya Uygulanması

31. Somut olayda taşınmazın 1/3 hissesini devralan yeni malik A.R.D. başvurduğu çeşitli hukuki yollarda (bkz. §§ 7, 10, 11) başvurucunun kiracılık sıfatını kabul ettiğine dair beyanlarda ve taleplerde bulunmuştur. Başvurucu da taşınmazda kira sözleşmesine istinaden bulunduğunu vurgulamıştır. Başvurucu, taşınmazın aynının ihtilaflı olması nedeniyle ileride hukuk davalarıyla karşılaşmamak adına önlem alarak Büyükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesinden tevdi mahalli talebinde bulunmuş, 6098 sayılı Kanun'un 187. maddesi kapsamında kira borcunu Büyükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından belirlenen hesaba yatırmıştır. Diğer bir ifadeyle hukuk düzeninin kendisine sağladığı imkânlar çerçevesinde kira borcunu ödeme niyetinde olduğunu göstermiştir. Taşınmazın 1/3 hissesine ait mülkiyetin ihtilaflı olması nedeniyle tevdi mahalli tayini talep etmiş ve bu hisseye düşen kira bedellerini tevdi mahalline depo etmiştir.

32. Yargılama sonucunda Daire, başvurucu aleyhine ecrimisil bedeline hükmetmiştir. Daire gerekçesinde (bkz. § 13) yeni malik A.R.D. tarafından gönderilen ihtarnamenin başvurucuya tebliğ edilmesini esas alarak başvurucunun fuzuli şagil olduğu sonucuna varmıştır. Ancak ihtarnamenin içeriği gerekçeli kararda tartışılmamıştır. İhtarnamenin içeriğinde başvurucunun kiracılık sıfatı kabul edilmiş ve taşınmazdan tahliyesi talep edilmemiştir. Yeni malik A.R.D. kira bedellerinin tarafına ödenmesini istemiştir. İhtarnamenin içeriği başvurucunun ihtarnamenin tebliğinden sonraki hukuki durumu açısından önemlidir. Uyuşmazlığın esasına ilişkin etkili olan bu iddia yeterli ve ilgili gerekçe ile karşılanmamıştır. Ayrıca aynı taşınmaza ilişkin olup başka bir kiracıya karşı açılan ecrimisil davasının reddine ilişkin karara karşı yapılan istinaf başvurusu İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesinin 5/10/2021 tarihli ve E.2021/2107, K.2021/2072 sayılı kararı ile kesin olarak reddedilmiştir. Daire gerekçeli kararda neden ilgili karardan farklı bir sonuca ulaştığını değerlendirmemiştir.

33. Açıklanan gerekçelerle Anayasa'nın 36. maddesinde güvence altına alınan adil yargılanma hakkı kapsamındaki gerekçeli karar hakkının ihlal edildiğine karar verilmesi gerekir.

VI. GİDERİM

34. Başvurucu; ihlalin tespiti, yeniden yargılama yapılması ile 444.207,86 TL maddi ve 20.000 TL manevi tazminat talebinde bulunmuştur.

35. Başvuruda tespit edilen anayasal hak ihlalinin sonuçlarının ortadan kaldırılması için yeniden yargılama yapılmasında hukuki yarar ve zorunluluk bulunmaktadır. Anayasa'nın 148. ve 153. maddeleri ile 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılı Anayasa Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun'un 50. ve 66. maddeleri uyarınca ihlal kararının gönderildiği yargı mercilerinin yapması gereken iş, yeniden yargılama işlemlerini başlatıp Anayasa Mahkemesinin ihlal kararında belirtilen ilkelere ve gerekçelere uygun biçimde yürütülecek yargılama sonunda hak ihlalinin nedenlerini gidererek yeni bir karar vermektir (yeniden yargılama konusunda bkz. Mehmet Doğan [GK], B. No: 2014/8875, 7/6/2018, §§ 54-60; Aligül Alkaya ve diğerleri (2) [1. B.], B. No: 2016/12506, 7/11/2019, §§ 53-60, 66; Kadri Enis Berberoğlu (3) [GK], B. No: 2020/32949, 21/1/2021, §§ 93-100).

36. Öte yandan hak ihlali kararından Anayasa Mahkemesinin davanın sonucuyla ilgili olarak bir tutum sergilediği sonucu çıkarılmamalıdır. Anayasa Mahkemesince verilen hak ihlali kararı uyuşmazlığın sonuçlarından bağımsız olup davanın kabulüne, reddine ya da beraate veya mahkûmiyete karar verilmesi gerektiği anlamına gelmemektedir. Kural olarak yargılamanın her aşamasında olduğu gibi ihlalin sonuçlarını gidermek üzere yeniden yapılacak yargılama sonunda da delillerin dava ile ilişkisini kurma ve bunları değerlendirip sonuç çıkarma yetkisi ilgili mahkemelere aittir.

37. İhlalin ve sonuçlarının ortadan kaldırılması için yeniden yargılama yapılmasının yeterli bir giderim sağlayacağı anlaşıldığından tazminat talebinin reddine karar verilmesi gerekir.

VII. HÜKÜM

Açıklanan gerekçelerle;

A. Gerekçeli karar hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın KABUL EDİLEBİLİR OLDUĞUNA,

B. Anayasa'nın 36. maddesinde güvence altına alınan adil yargılanma hakkı kapsamındaki gerekçeli karar hakkının İHLAL EDİLDİĞİNE,

C. Kararın bir örneğinin gerekçeli karar hakkının ihlalinin sonuçlarının ortadan kaldırılması için yeniden yargılama yapılmak üzere İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesine (E.2019/1106, K.2020/1560) iletilmek üzere Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesine (E.2018/44, K.2019/112) GÖNDERİLMESİNE,

D. Başvurucunun tazminat talebinin REDDİNE,

E. 487,60 TL harç ve 40.000 TL vekâlet ücretinden oluşan toplam 40.487,60 TL yargılama giderinin başvurucuya ÖDENMESİNE,

F. Ödemelerin kararın tebliğini takiben başvurucunun Hazine ve Maliye Bakanlığına başvuru tarihinden itibaren dört ay içinde yapılmasına, ödemede gecikme olması hâlinde bu sürenin sona erdiği tarihten ödeme tarihine kadar geçen süre için yasal FAİZ UYGULANMASINA,

G. Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına GÖNDERİLMESİNE 4/11/2025 tarihinde OYBİRLİĞİYLE karar verildi.