I. BAŞVURUNUN KONUSU

1. Başvuru, aleyhine açılan ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili davasında delillerin toplanmaması ve yargılamanın uzun sürmesi nedeniyle adil yargılanma hakkının; depo edilen bedelin değer kaybına uğratılarak ödenmesi ve bu nedenle açtığı tazminat davasının reddedilmesi nedeniyle de mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddialarına ilişkindir.

II. BAŞVURU SÜRECİ

2. Başvuru 13/3/2017 tarihinde yapılmıştır.

3. Başvuru, başvuru formu ve eklerinin idari yönden yapılan ön incelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur.

4. Komisyonca başvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin Bölüm tarafından yapılmasına karar verilmiştir.

5. Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik ve esas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir.

6. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına (Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık görüş bildirmemiştir.

III. OLAY VE OLGULAR

7. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle olaylar özetle şöyledir:

8. 1964 doğumlu olan başvurucu Muğla'nın Fethiye ilçesinde ikamet etmektedir.

9. Başvurucu, Muğla ili Fethiye ilçesi Kargı köyünde bulunan 1817 m² yüz ölçümlü taşınmazın 17700/21804 hissesini 31/5/2001 tarihinde satış yoluyla devralmıştır.

A. Ortaklığın Giderilmesi Davası Süreci

10. Başvurucu 26/12/2001 tarihinde taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istemiyle diğer hissedar T.S. aleyhine Fethiye 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmıştır.

11. Bu dava, taraflarca takip edilmediğinden 26/2/2008 tarihinde işlemden kaldırılmış ve yasal süre içerisinde yenilenmediğinden 12/6/2008 tarihinde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.

B. Tapu İptali ve Tescili Davası Süreci

12. T.S., başvurucunun taşınmazda pay sahibi olduğunu açılan ortaklığın giderilmesi davası ile öğrendiğini ileri sürmüş ve 3/9/2002 tarihinde önalım hakkına dayanarak başvurucu aleyhine Fethiye 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde (Mahkeme) tapu iptali ve tescili davası açmıştır. T.S. bu davada, önalım hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla bedelin yüksek gösterildiğini belirterek bedelde muvazaa iddiasında bulunmuştur.

13. Yargılamanın 23/9/2004 tarihli celsesinde T.S.nin talebi üzerine Fethiye 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin E.1998/262 sayılı dosyasının sonucunun beklenmesine ve başvurucunun fiilî taksim savunması yönünden keşif yapılmasına karar verilmiştir.

14. Mahkeme 4/4/2006 tarihli celsede Fethiye 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davanın sonucunun beklenmesine ilişkin ara kararından dönmüş ve taşınmazda fiilî taksim yapıldığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir.

15. Yapılan temyiz istemi Yargıtay 6. Hukuk Dairesince (6. Hukuk Dairesi) 26/9/2006 tarihinde kabul edilmiş ve taşınmazı satanların taşınmazda kullanmakta oldukları belli ve muayyen yerleri olmadığı gerekçesiyle karar bozulmuştur.

16. Bozmaya uyan Mahkeme, davacının bedelde muvazaa iddiasından vazgeçtiği ve satış bedeli, harç ile masraflar toplamını 9/7/2007 tarihinde depo ettiği gerekçesiyle 2/10/2007 tarihinde davayı kabul etmiştir. Ayrıca Mahkeme, önalım bedeli 128.305 TL'nin başvurucuya ödenmesine ve başvurucu adına tapuda kayıtlı hissenin iptaline karar vermiştir.

17. Yapılan temyiz istemi üzerine 6. Hukuk Dairesi 11/3/2008 tarihinde dava tarihindeki pay değerinin tespit ettirilerek önalım bedeline yansıtılması gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur.

18. Mahkemece bozmaya uyularak hisse değerinin dava tarihindeki değeri tespit ettirilmiş ve 10/6/2011 tarihli celse öncesinde önceki bedelden kalan farkın depo edildiği anlaşılmıştır. Mahkeme 1/7/2011 tarihinde davanın kabulüne, depo ettirilen 417.175 TL'nin başvurucuya ödenmesine ve başvurucu adına tapuda kayıtlı hissenin iptaline karar vermiştir. Ayrıca Mahkeme, depo ettirilen önalım bedelinin karar kesinleşinceye kadar en yüksek faiz uygulanan üç aylık vadeli hesaba yatırılmasını kararlaştırmıştır.

19. Yapılan temyiz istemi 6. Hukuk Dairesi tarafından 6/12/2011 tarihinde reddedilmiş ve karar onanmıştır. Karar düzeltme talebi 6. Hukuk Dairesince 9/4/2012 tarihinde reddedilmiş ve karar kesinleşmiştir.

20. Başvurucunun 9/7/2007 tarihinde depo edilen 128.305 TL'lik önalım bedeli ile bozma sonrası depo edilen önalım bedelini 4/6/2012 tarihinde tahsil ettiği anlaşılmıştır.

C. Tazminat Davası Süreci

21. Başvurucu, önalım hakkına dayanılarak aleyhine açılan davada 6. Hukuk Dairesinin bozma kararı ile pay bedelinin dava tarihindeki değerinin hesaplanması gerektiğinin belirtildiğini ancak dava tarihindeki önalım bedelinin karar tarihine kadar işleyecek faiz ve munzam zararının ödenmediğini ifade ederek 4.500 TL ticari faiz ve 4.500 TL munzam zararın ödenmesi istemiyle T.S. aleyhine 2/3/2009 tarihinde dava açmıştır.

22. Mahkemece; hukukçu, bankacı ve serbest muhasebeci mali müşavir bilirkişi heyetinden alınan bilirkişi raporunda taşınmazın 2/9/2002 tarihindeki 417.175 TL'lik değerinin tüketici eşya fiyat endeksi, döviz artışları, memur ve işçi maaşları, altın artışları ile banka mevduat faizlerinin ortalaması alınarak yapılan hesaplama ile dava tarihi olan 2/3/2009 tarihindeki güncel değerinin 1.005.420,40 TL, ödeme tarihi olan 5/6/2012 tarihindeki değerinin ise 1.406.751,10 TL olduğu tespit edilmiştir.

23. Başvurucu vekili 11/6/2012 tarihinde tazminat talebini 1.025.000 TL olarak ıslah etmiştir.

24. Mahkeme 11/11/2014 tarihinde önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili davasının uzamasına bizzat T.S.nin sebebiyet verdiğinin ispatlanamadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir.

25. Yapılan temyiz istemi Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (3. Hukuk Dairesi) tarafından 8/12/2015 tarihinde reddedilmiş ve karar onanmıştır. Bu karara karşı yapılan karar düzeltme başvurusu da 3. Hukuk Dairesince 15/2/2017 tarihinde reddedilmiş ve karar kesinleşmiştir.

26. Nihai karar başvurucuya 6/3/2017 tarihinde tebliğ edilmiştir.

27. Başvurucu 13/3/2017 tarihinde bireysel başvuruda bulunmuştur.

IV. İLGİLİ HUKUK

A. Ulusal Hukuk

1. İlgili Mevzuat

28. Satış tarihinde yürürlükte bulunan 17/2/1926 tarihli ve 743 sayılı mülga Türk Kanunu Medenisi'nin 658. maddesi şöyledir:

"Mukaveleden mütevellit şuf'a hakkı; tapu siciline şerh verildiği surette bu şerhte tayin olunan müddet zarfında ve sicilde gösterilen şartlar dairesinde her hangi bir malike karşı dermiyan olunabilir.

Sicilde şart gösterilmemiş ise gayrimenkulün müddeaaleyhe satışındaki şarta itibar olunur. Meşfu satıldıkta satıcı keyfiyeti şefia haber vermeğe mecburdur.

Şefiin bey'e ıttılaı gününden itibaren bir ay ve herhalde sicille şerh verildiği tarihten itibaren on sene geçmekle şuf'a hakkı sakıt olur."

29. 743 sayılı mülga Kanun'un 659. maddesi şöyledir:

"Bir gayrimenkulün hissedarları onun şayi bir hissesini satın alan üçüncü şahsa karşı kanuni şuf'a hakkını haizdir."

30. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi şöyledir:

"Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."

31. 4721 sayılı Kanun'un 733. maddesi şöyledir:

"Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. "

32. 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesi şöyledir:

"Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

2. Yargıtay İçtihatları

33. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin (14. Hukuk Dairesi) 26/12/2016 tarihli ve E.2015/6448, K.2016/10863 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

"Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 04.12.2015 gün ve 2014/6-324 – 2015/2787 sayılı onama ilamında da açıklandığı üzere; Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.

Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır.

Öte yandan; şuf'alı payın ilişkin olduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin tasarrufunda ki yeri ve ona tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı şeklinde yapılan işlem nedeniyle önalım hakkını kullanması Medeni Kanunun 2. maddesinde yer alan objektif iyiniyet kuralı ile bağdaşmaz. Kötüye kullanılan bu hak kanunen himaye görmez. 14.12.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bu hususun davanın her aşamasında ileri sürülmesi, hatta mahkemenin kendiliğinden nazara alınması gerekir. Savunmanın genişletilmesi bu gibi durumlarda söz konusu değildir.

Dosya da mevcut 01.05.1995 gün ve 10038 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 02.04.2003 tarih 07969 Yevmiye no'lu Satış Vaadi Sözleşmesi, 29.12.2007 tarihli Yüklenici Kooperatif ile arsa sahipleri arasında düzenlenen ve bağımsız bölümlerin paylaşımını gösteren protokol, inşaatın tamamlanması için yapılan birden fazla protokol, tapu kayıtları ve tüm dosya içeriği incelendiğinde;

Öncelikle yapılan pay devrinin ne amaçla yapıldığının açıklığa kavuşturulması gerekir.

Tarafların paydaş olduğu ve dava konusu edilen taşınmaz başında keşif yapılarak taşınmaz üzerindeki inşaatın hangi aşamada olduğu, bağımsız bölümlerin paylaşımı araştırılarak, satışın ne amaçla yapıldığı, sadece arsa payı satışı mı öngörüldüğü yoksa bağımsız bölüm maliki olmak amacıyla mı yapıldığı konusunda tarafların tüm delillerinin toplanması davalılara yapılmış devirlerin gerçek satış olup olmadığı konusunda TMK’nun2 ve 3. madde hükümleri uyarınca herkes haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu ilkesi gözetilerek bir değerlendirme yapılması ve oluşacak sonuç çerçevesinde bir hüküm kurulması gerekir.

Eksik inceleme ile yazılı şekil de hüküm kurulması bozma nedenidir.

Kabule göre de; Dava konusu edilen paylar öncelikle 02.04.2003 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 21.000.000.000 TL bedelle satın alındığı, bedelin ödendiği ve zilyetliğin teslim edildiği ve sözleşmenin 06.05.2003 tarih 4495 Yevmiye numarası ile tapuya şerh edildiği, yukarıda açıklanan sözleşmeler gereği tapu ferağının ise ancak 19.02.2014 tarihinde verildiği ve her payın satış değerinin ayrı ayrı gösterildiği görülmüştür.

Mahkemece, 19.02.2014 tarihli resmi akit tablosunda yer alan tüm pay satışlarına ilişkin bedeller ve masrafları dikkate alarak 51.974.52 TL için depo kararı verilmiş ve bu meblağ üzerinden önalım hakkı kabul edilerek yazılı şekilde hüküm kurulmuştur. Uyuşmazlık; önalım hakkına konu edilen payın satış bedelinin hangi tarih itibariyle tespit edilmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır.

Kural olarak önalım bedeli, dava konusu payın tapudaki satış bedeli ile davalının bu satım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir.

Somut olayda şuf’alı pay 2003 tarihinde 21.000.000.000 TL bedelle satışı vaat edilmiş olup yukarıda açıklanan sözleşmeler, protokoller ve iştirakın çözülmesi gibi nedenlerle tapu ferağı ancak 2014 yılında verilmiştir. Önalım hakkı pay satışından 11 yıl sonra kullanılmıştır. Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlarla enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Bu hakkın şu veya bu nedenle geç kullanılmasından (somut olayda satışından 11 yıl sonra ferağ verilmesi) dolayı davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. (HGK’nun 14.12.1994 – 6 – 663/841 ve 28.12.1994 tarih 6-673/898)

Hukuk Genel Kurulu kararlarında detaylı biçimde açıklandığı üzere önalım konusu payın, dava tarihine göre belirlenen değerinin depo edilmesi halinde dava kabul edilmelidir. Aksine düşüncelerle gerçek satış bedelini yansıtıp yansıtmadığı araştırılmadan, bu konuda ki savunma üzerinde durulmadan yazılı şekilde depo kararı verilerek hüküm kurulması da usul ve yasaya aykırı olup kabul biçimine göre de bozma nedenidir."

34. 14. Hukuk Dairesinin 27/2/2018 tarihli ve E.2017/4874, K.2018/1459 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

“Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.

Ancak; davalı adına kayıtlı dava konusu payın satışı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden önce 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin yürürlükte olduğu dönemde yapılmış ise satış tarihi itibariyle aradan uzunca bir süre geçmiş ve bu uzun süre davalı alıcının kendisinden kaynaklanmamışsa aradan geçen sürede davalı, ortaya çıkan değer artırıcı unsurların dikkate alınarak önalım bedelinin yeni duruma göre tespitini talep edebilir. Satış tarihinden itibaren geçen uzunca bir süre sonra, taşınmazın değerinde meydana gelen objektif ve enflasyon artışlarının, önalım bedeline dahil edilmesi yorumu, yasaya ve hukukun genel prensiplerine de ters düşmeyecektir, aksine bir uygulamanın hukukun amacı olan adaletin somutlaştırılmasını önleyeceği ve çıkarlar dengesini bozacağı açıktır, aksi halde; önalım hakkı sahibi sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşecektir, aradan geçen sürede ortaya çıkan değer artırıcı unsurların dikkate alınarak önalım bedelinin yeniden belirlenmesi hakkaniyete uygun olacaktır, bu görüş Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 05.05.1993 gün 761-192 E-K, 18.5.1994 tarih 215-356 E-K 19.10.1994 tarih 343-625 E-K 14.12.1994 tarih 663-841 E-K sayılı Kararlarında da benimsenmiştir.

Somut olaya gelince, 17.12.1996 tarihli resmi senet içeriğine göre, davalının davaya konu 5289 ada 3 parsel (eski 1545 ada 44 parsel) sayılı taşınmazın 3/16 payını davalı S.A.’den, 85.000.000.000,00 (seksenbeş milyar) TL bedelle satın aldığı, daha sonra satın aldığı payın kısmen davacıların miras payı oranında mahkeme kararı ile iptal edildiği ve tapuda infaz edildiği anlaşılmış; mahkemece, önalım bedeli olarak belirlenen 17.12.1996 tarihli resmi senetteki satış bedeli olan 85.000.000.000,00 TL'nin iptal edilen paya göre yarısı olan 44.540,00 TL depo ettirilerek, 5289 ada 3. parselde davalı A.O. adına kayıtlı bulunan 3/32(12/128 payın) iptali ile, 3/128'er paydan her bir davacı adına tapuya kayıt ve tescili suretiyle 23.06.2017 tarihinde davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dava konusu payın satış tarihi 17.12.1996 (7768 yevmiye), dava tarihi 14.01.1997, karar tarihi ise 23.06.2017'dir. Davalı adına kayıtlı dava konusu payın satışı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden önce 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin yürürlükte olduğu dönemde yapılmış ve dava da bu dönemde açılmıştır. Kanuni önalım hakkının düzenlendiği M.K.‘nun 659. maddesinde yalnız önalım hakkının varlığından söz edilmiş, önalım bedeline ilişkin bir açıklamada bulunulmamıştır. Daha sonra uygulamada M.K. 658. maddesinde sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı için getirilen koşulların kural olarak kanuni önalım hakkı için de uygulanması benimsenmiştir. Somut olayda aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ile enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Hakkın kullanılması hiç bir zaman davalının zararına olmamalıdır. Satış tarihi ile karar tarihi arasında 21 yıl gibi uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirmemesi davalıyı da fakirleştirmemesi gerekir; bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağlaması M.K’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacaktır.

Açıklamalar ışığında Mahkemece; dava konusu payın değerinin belirlenmesi bakımından, bilirkişiler marifeti ile taşınmaz başında keşif yapılarak, aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ile enflasyon olgusu da gözetilerek bilirkişilerden denetime elverişli şekilde rapor alınması, günümüze uyarlanmış olan bedelin depo edildikten sonra sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.”

35. 6. Hukuk Dairesinin 19/12/2006 tarihli ve E.2006/11355, K.2006/13150 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

"...Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin dava konusu payın ilişkin bulunduğun 5 No’lu parselin paydaşlarından olup taşınmazın diğer paydaşlarının paylarını 4/6/2004 tarihinde kendisinden habersiz davalıya sattıklarından yeni haberdar olduğunu, yapılan satışın noter aracılığı ile davacıya bildirilmediğini, öte yandan payın 40.000.000.000 TL bedelle satın alınmasına karşın tapuda önalım hakkının kullanılmasını engellemek için muvazaalı olarak 55.000.000.000 TL gösterildiğini, davacının gerçek bedel üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın haksız ve kötü niyetle açıldığını, bedelde muvazaa yapıldığı iddiasının gerçek dışı olduğunu, payın 55.000.000.000 TL’ye satın alındığının satış akdinden görülebileceği gibi, bilirkişi incelemesi ile de ortaya çıkacağını, davacının pay satışını satışın bütün aşamalarında bildiğini, payın öncelikle kendisine teklif edilmesine rağmen davacının almayacağını söylemesi üzerine davalının satın aldığını, payın 4/6/2004 tarihinde alındığını, davanın 14/10/2004 tarihinde açıldığını, ne zaman sonuçlanacağının da belli olmadığını, alım gücündeki sürekli değer kaybı ve enflasyon nazara alındığında tapudaki bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasının davalının zararına yol açacağını, bu nedenle satış tarihinden karar tarihine kadar önalım bedeline reeskont faizinin de eklenmesini, bu koşulla davayı kabul ettiklerini belirtmiştir.

...

Olayımıza gelince; önalım hakkına konu edilen pay 4/6/2004 tarihinde 55.000.000.000 TL bedelle davalıya satılmış davacı 14/10/2004 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Uyuşmazlığın satış tarihi itibariyle 1/1/2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Medeni Kanun hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Anılan yasanın 733. maddesinde yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Bu yükümlülük yerine getirilmediğinden öğrenme tarihine göre 14/10/2004 tarihinde açılan dava süresindedir. Davalı alıcı satışı noter aracılığı ile davacıya bildirmediğine göre satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin   geçmesine kendi davranışı ile sebebiyet verdiğinden objektif değer artışı esasına göre yeniden önalım bedelinin belirlenmesini isteyemez. Davacının bedelde muvazaa iddiası da kanıtlanamadığına göre önalım hakkının tapuda gösterilen satış bedeli, harç ve masraflar tutarı üzerinden tanınması gerekir. Tapuda gösterilen satış bedeli, harç ve masrafları da 1.3.2006 tarihinde 56.650 YTL olarak depo edildiğinden bu bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar vermek gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

..."

36. 3. Hukuk Dairesinin 26/2/2008 tarihli ve E.2007/19419, K.2008/3040 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

"...Davacılar vekili, şufa hakkına konu yapılan payın, satış tarihi ile paranın mahkeme veznesine depo edildiği tarih arasında uzun bir sürenin geçmiş olması nedeniyle, bu zaman kesiti içerisinde paranın satın alma gücünde meydana gelen değer düşüklüğünün dikkate alınarak; davalıların sebepsiz zenginleşmesinin ve dolayısıyla müvekkillerinin de nedensiz fakirleşmesinin ve de zararlarının önlenmesini istemiştir.

Kurucu yenilik doğuran önalım (şufa) hakkının kullanılması ile doğan yeni satım sözleşmesi, önalım hakkı sahibi (davalı) ile muhatap alıcı üçüncü kişi (davacı) arasında, ilk satım sözleşmesinin koşulları ile hüküm doğurur. Önalım hakkının dava açılmak suretiyle kullanılması halinde, yeni satım ilişkisi, bu beyanı içeren dilekçenin karşı tarafa (davacıya) varması anında kurulmuş olur. Buna karşın mülkiyet, mahkeme ilamının kesinleşmesi ile karşı tarafa intikal eder.

Şufa davasındaki dava dilekçesinin davalıya tebliği tarihi ile mahkemenin verdiği depo kararı gereğince paranın mahkeme veznesine yatırıldığı tarih arasında geçen zaman kesiti içerisinde ekonomik ve objektif nedenlerle, şufa bedelinde bir değişiklik olacağı gerçeğinden hareketle depo tarihine göre şuf'a bedelinin belirli koşullar çerçevesinde saptanması gerekir. Zira, şuf'a bedelinin tapuda gösterilen ya da taraflarca kabul edilen bedel olması lazım geldiğine dair yasal bir zorunluluk bulunmamaktadır.

Somut olayda, mahkemece yapılacak iş; şufalı payın satış tarihi ile paranın mahkeme veznesine depo edildiği tarih arasında, (yaklaşık 6 yıl gibi) uzun bir süre geçtiği gözetilerek, objektif nedenlerle paranın değerindeki değişikliği saptayıp, bulunacak miktarın tazminat olarak hüküm altına alınmasından ibaret olmalıdır. Yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

..."

37. 3. Hukuk Dairesinin 14/10/2015 tarihli ve E.2015/7480, K.2015/15720 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

"...Somut olayda, davalının paydaş olduğu taşınmazı davacı, taşınmazın paydaşlarından dava dışı Ü.B.den 09.07.2003 tarihinde 150.000,00 TL bedelle satın almıştır.

Davalı 12.05.2004 tarihinde açtığı dava ile tarafların satışta muvazaa yaptıklarını, gerçek satış bedelinin 50.000.000 TL olduğunu, satış bedelinin ön alım davasını önlemek için danışıklı olarak yüksek gösterildiğini, satıcı paydaşın, payını satacağını kendisine bildirmediğini ileri sürerek satış bedeli ve satış giderlerini ödemek koşulu ile davalının satın aldığı payın adına tesciline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece yapılan yargılamada, davacıya şufa bedeli ve masraflar olmak üzere toplam 155.240 TL depo etmesi için 15 günlük süre verilmiş, davacı şufa bedelini verilen bu süre içerisinde yatırmıştır. Mahkemece de taşınmazdaki davalıya ait paya yönelik tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, şufa bedeli olarak dosyaya sunulan teminat mektubunun karşılığı olan bedelin davalıya ödenmesine karar verilmiş, karar davalının karar düzeltme talebi Yüksek Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 25.11.2010 gün, 2010/11392 E.-12880 sayılı kararı ile reddedilmiştir.

Davacı, bu dava ile aradan geçen zaman içerisinde şufa bedeli ile taşınmazın değeri arasında fahiş fark olduğunu ileri sürerek uğradığı zararın tazminini istemiştir.

Davacının, hem yasal hakkını kullanarak açtığı şufa davası nedeniyle hem de şufa davasının açıldığı 12.05.2004 tarihi ile mahkeme kararının kesinleştiği tarihe kadar geçen süreç içerisinde, yargılamanın uzun sürmesinde, davalının bir kusuru olmadığı gibi, davalı ön alım bedelini de mahkemece verilen süre içerisinde teminat mektubu olarak mahkeme veznesine depo ederek yatırmıştır. Kaldı ki bu süreçte davacının taşınmazı kullanmadığı da iddia edilmemiştir.

Hal böyle olunca, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

..."

38. 3. Hukuk Dairesinin 2/5/2016 tarihli ve E.2015/9329, K.2016/6885 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

"...Somut olayda, davalının paydaş olduğu taşınmazı davacı, taşınmazın paydaşlarından dava dışı Necati'den 22/4/2011 tarihinde 500.000,00 TL bedelle satın almıştır.

Davalı 16/5/2011 tarihinde açtığı dava ile tarafların satış bedelinde muvazaa yaptıklarını, satış bedelinin ön alım davasını önlemek için danışıklı olarak yüksek gösterildiğini ileri sürerek satış bedelini ödemek koşulu ile davalının satın aldığı payın adına tesciline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece tarafların bedelde muvazaa ve fiili taksim iddialarının değerlendirilmesi için keşif yapılmış, davacıya şufa bedeli olan508.250.00 TL depo etmesi için 2 haftalık süre verilmiş, şufa bedeli verilen bu süre içerisinde ödenmiştir. Mahkemece taşınmazdaki davalıya ait payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, şufa bedeli olarak dosyada bulunan bedelin davalıya ödenmesine karar verilmiş, davalının karar düzeltme talebi Yüksek Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 8/5/2014 tarih, 2014/3602E -2014/6036 K.sayılı kararı ile reddedilmiştir.

Sebepsiz zenginleşme için, bir taraf zenginleşirken diğer tarafın fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasında nedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekir.

Sebepsiz zenginleşmeden söz edebilmek, için öncelikle, davalının mal varlığında bir çoğalmanın meydana gelmesi gerekir. Bu zenginleşme, mal varlığının artması şeklinde olabileceği gibi, azalmasının önlenmesi şeklinde de olabilir. Zenginleşmenin miktarı istenebilecek alacağın da üst sınırını oluşturur.

Sebepsiz zenginleşme; geçerli olmayan, tahakkuk etmemiş veya varlığı sona ermiş bir nedene ya da borçlu olunmayan şeyin hata sonucu verilmesine dayalı olarak gerçekleşebilir. Sebepsiz zenginleşme bunlardan hangisi yoluyla gerçekleşmiş olursa olsun, sebepsiz zenginleşen, aleyhine zenginleştiği tarafa karşı geri verme borcu altındadır.

Davacı, bu dava ile aradan geçen zaman içerisinde şufa bedeli ile taşınmazın değeri arasında fahiş fark olduğunu ileri sürerek, uğradığı zararın tazminini istemiştir.

Somut olayda; davalı yasal hakkını kullanarak şufa davası açmış, şufa davasının yargılaması sırasında mahkeme tarafların ileri sürdüğü bedelde muvazaa ve fiili taksim iddialarını araştırmak durumunda kalmış, davalı ön alım bedelini mahkemece verilen süre içerisinde mahkeme veznesine depo ederek ödemiştir. Davalının şufa davasını açtığı 16/5/2011 tarihi ile mahkeme kararının kesinleştiği 8/5/2014 tarihine kadar geçen süre içinde yargılamanın uzamasına neden olacak hiç bir kusuru da yoktur. Diğer anlatım ile somut olayda sebepsiz zenginleşmenin koşulları oluşmamıştır. Dairemizin görüşü bu yöndedir. (3.H.D. 2015/7480 E–2015/15720 K.sayılı ve 14/10/2015tarihli kararı).

..."

B. Uluslararası Hukuk

1. Uluslararası Sözleşme

39. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne (Sözleşme) ek 1 No.lu Protokol'ün "Mülkiyetin korunması" kenar başlıklı 1. maddesi şöyledir:

"Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.

Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez."

2. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi Kararları

40. Konu ile ilgili Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) içtihadı için bkz. Fatma Yıldırım, B. No: 2014/6577, 16/2/2017, §§ 26-29.

V. İNCELEME VE GEREKÇE

41. Mahkemenin 3/12/2020 tarihinde yapmış olduğu toplantıda başvuru incelenip gereği düşünüldü:

A. Tapu İptali ve Tescili Davasına İlişkin Yargılama Sürecinde Adil Yargılanma Hakkının İhlal Edildiği İddiaları Yönünden

42. Başvurucu, T.S. tarafından yapılan hukuka aykırı talepler hakkında mahkemece usulüne uygun karar verilmeyerek yargılamanın sürüncemede bırakıldığını, delillerin toplanmadığını ve yargılamanın uzun sürdüğünü belirterek adil yargılanma ve mülkiyet haklarının ihlal edildiğini ileri sürmüştür. Başvurucunun şikâyetleri adil yargılanma hakkı kapsamında incelenmiştir.

43. 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılı Anayasa Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun'un geçici 1. maddesinin (8) numaralı fıkrası şöyledir:

"Mahkeme, 23/9/2012 tarihinden sonra kesinleşen nihai işlem ve kararlar aleyhine yapılacak bireysel başvuruları inceler."

44. Anılan hüküm gereğince Anayasa Mahkemesi 23/9/2012 tarihinden sonra kesinleşen nihai işlem ve kararlar aleyhine yapılacak bireysel başvuruları inceler. Dolayısıyla Anayasa Mahkemesinin zaman bakımından yetkisi ancak bu tarihten sonra kesinleşen nihai işlem ve kararlar aleyhine yapılan bireysel başvurularla sınırlıdır. Kamu düzenine ilişkin bu düzenleme karşısında anılan tarihten önce kesinleşmiş nihai işlem ve kararları da içerecek şekilde yetki kapsamının genişletilmesi mümkün değildir (G.S., B. No: 2012/832, 12/2/2013, § 14).

45. Anayasa Mahkemesinin zaman bakımından yetkisi için kesin bir tarihin belirlenmesi ve yetkisinin geriye yürür şekilde uygulanmaması hukuk güvenliği ilkesinin bir gereğidir (Zafer Öztürk, B. No: 2012/51, 25/12/2012, § 18).

46. Nihai işlem veya kararların anılan tarihten önce kesinleştiğinin tespiti hâlinde ilgili şikâyetler bakımından başvurunun kabul edilemez olduğuna karar verilmesi gerekir. Anayasa Mahkemesinin yargı yetkisine ilişkin bu tespitinin bireysel başvuru incelemesinin her aşamasında yapılabilmesi mümkündür (Korcan Pulatsü, B. No: 2012/726, 2/7/2013, § 32).

47. Somut olayda önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescili davası, karar düzeltme talebinin 6. Hukuk Dairesince 9/4/2012 tarihinde reddedilmesiyle kesinleşmiştir. Dolayısıyla ihlal iddialarına konu yargı kararının Anayasa Mahkemesinin zaman bakımından yetkisinin başladığı 23/9/2012 tarihinden önce kesinleştiği anlaşılmaktadır.

48. Açıklanan gerekçelerle başvurunun bu kısmının diğer kabul edilebilirlik koşulları yönünden incelenmeksizin zaman bakımından yetkisizlik nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verilmesi gerekir.

B. Mülkiyet Hakkının İhlal Edildiğine İlişkin İddialar Yönünden

1. Başvurucunun İddiaları

49. Başvurucu 3/9/2002 tarihine göre belirlenen bedele ilişkin ödemenin davalının kusurundan dolayı dokuz yıl geciktirildiğini belirtmiştir. 2007 yılında ilk depo edilen bedelin faize yatırılmayıp teminat mektubu olarak dosyaya sunulduğunu vurgulayan başvurucu, depo edilen bedelin 2012 yılında tahsil edilebildiğini ve 3. Hukuk Dairesinin önceki kararının yok sayılarak aksi yönde karar verildiğini ifade etmiştir. Sonuç olarak başvurucu; önalım hakkından kaynaklanan davada, bedelin değer kaybına uğratılması ve bu zararın giderimi için açtığı davanın da reddedilmesi nedeniyle eşitlik ilkesi ile adil yargılanma ve mülkiyet haklarının ihlal edildiğini ileri sürmüştür.

2. Değerlendirme

50. Anayasa’nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesi şöyledir:

 “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.

Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.

Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

51. Anayasa Mahkemesi, olayların başvurucu tarafından yapılan hukuki nitelendirmesi ile bağlı olmayıp olay ve olguların hukuki tavsifini kendisi takdir eder (Tahir Canan, B. No: 2012/969, 18/9/2013, § 16). Başvurucu, mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiası yanında eşitlik ilkesi ile adil yargılanma hakkının da ihlal edildiğini ileri sürmektedir. Ancak başvurucunun hükmedilen önalım bedelinin değer kaybına uğratılarak ödenmesi yönündeki şikâyetinin mülkiyet hakkına ilişkin olduğu anlaşıldığından tüm şikâyetlerinin mülkiyet hakkı kapsamında incelenmesi gerektiği değerlendirilmiştir.

a. Genel İlkeler

52. Anayasa ve 6216 sayılı Kanun'un geçici 1. maddesinin (8) numaralı fıkrası uyarınca Anayasa Mahkemesinin zaman bakımından yetkisinin başlangıcı 23/9/2012 tarihi olup Anayasa Mahkemesi ancak bu tarihten sonra kesinleşen nihai işlem ve kararlar aleyhine yapılan bireysel başvuruları inceleyebilecektir. Bu açık düzenlemeler karşısında anılan tarihten önce kesinleşmiş nihai işlem ve kararları da içerecek şekilde yetki kapsamının genişletilmesi mümkün değildir. Anayasa Mahkemesinin zaman bakımından yetkisiyle ilgili bu düzenlemelerin kamu düzenine ilişkin olması nedeniyle bireysel başvurunun tüm aşamalarında resen dikkate alınması gerekir (Ahmet Melih Acar, B. No: 2012/329, 12/2/2013, § 15; G.S., § 14).

53. Anayasa Mahkemesinin zaman bakımından yetkisi için kesin bir tarihin belirlenmesi ve yetkisinin geriye yürür şekilde uygulanmaması hukuk güvenliği ilkesinin bir gereğidir (Zafer Öztürk, § 18).

54. Nihai işlem veya kararların anılan tarihten önce kesinleştiğinin tespiti hâlinde ilgili şikâyetler bakımından başvurunun kabul edilemez olduğuna karar verilmesi gerekir. Anayasa Mahkemesinin yargı yetkisine ilişkin bu tespitinin bireysel başvuru incelemesinin her aşamasında yapılabilmesi mümkündür (Korcan Pulatsü, § 32).

55. Anayasa Mahkemesinin zaman bakımından yetkisini doğru olarak belirleyebilmek için kesinleşen nihai işlem ve kararın tarihinin yanı sıra gerçekleştiği iddia edilen müdahalenin zamanını da doğru tespit etmek gerekir. Bu tespit yapılırken müdahaleyi oluşturan olaylar ve ihlal edildiği iddia olunan hakkın kapsamı birlikte değerlendirilmelidir (Zeycan Yedigöl [GK], B. No: 2013/1566, 10/12/2015, § 31).

b. İlkelerin Olaya Uygulanması

56. Başvurunun konusu, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili davasında ön alım bedelinin değer kaybına uğratılarak ödenmesi ile bu zararın giderilmesi için açılan davanın reddedilmesi nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasıdır.

57. Somut olayda, önalım hakkını kullanan T.S. tarafından açılan davada Mahkeme 31/5/2001 tarihinde yapılan satış bedeli ile harç ve masraflar toplamını önalım bedeli olarak tespit etmiştir. Ancak 6. Hukuk Dairesi 11/3/2008 tarihli kararıyla bedele yönelik itirazların yargılamanın her safhasında ileri sürülebileceğini ifade ettikten sonra, başvurucunun ilk bozma kararından sonra verdiği dilekçelerle önalım hakkının kullanıldığı 3/9/2002 tarihi itibarıyla önalım bedelinin tespitini savunduğunu belirterek, önalım bedelinin dava tarihine göre belirlenmesi gerektiğine işaret etmiş ve kararı bozmuştur. Yukarıda yer verilen içtihatlar da taşınmazın değerinde meydana gelen objektif değer artışları ile enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine ilişkin yargılama sürecinde dikkate alınması gerektiğini ifade etmektedir (bkz. §§ 33-35). Dolayısıyla başvurucunun bedelin değer kaybına uğratıldığına ilişkin iddialarını ileri sürebileceği etkili bir hukuk yolunun oluşturulduğu anlaşılmaktadır.

58. Ancak başvurucu, bu yöndeki iddialarını etkili bir hukuk yolu olarak benimsenen yasal önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davasında ileri sürmek yerine ayrı bir dava konusu etmiştir. Başvurucu; bu davada faiz ve munzam zarar talebinde bulunmuş, davasını da Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26/2/2008 tarihli içtihadında benimsenen ilkelere dayandırmıştır. 3. Hukuk Dairesinin anılan kararında, dava dilekçesinin davalıya tebliği tarihi ile mahkemenin verdiği depo kararı gereğince paranın mahkeme veznesine yatırıldığı tarih arasında geçen zaman kesiti içerisinde ekonomik ve objektif nedenlerle önalım bedelinde bir değişiklik olacağı gerçeğinden hareketle depo tarihine göre önalım bedelinin belirli koşullar çerçevesinde saptanması gerektiği vurgulanmakta ve şufalı payın satış tarihi ile paranın mahkeme veznesine depo edildiği tarih arasında uzun bir süre geçtiği gözetilerek, objektif nedenlerle paranın değerindeki değişikliğin saptanması ve bulunacak miktarın tazminat olarak hüküm altına alınması gerektiğine işaret edilmektedir. Bu içtihadın değer kaybına ilişkin zararın ayrı bir dava yoluyla giderilmesi yönünden yerleşik hâle gelmediği ve derece mahkemelerince de benimsenmediği aynı 3. Hukuk Dairesinin daha sonraki yıllarda verdiği kararlardan anlaşılmaktadır (bkz. §§ 37, 38). Bu kararlarda 3. Hukuk Dairesi 26/2/2008 tarihli kararının aksine bir yorumla taraflarca ileri sürülen bedelde muvazaa ve fiilî taksim iddialarının araştırılması nedeniyle yargılamaların uzadığı, yasal dava hakkını kullanan kişilerin yargılamaların uzamasına neden olacak bir kusurları bulunmadığı ve sebepsiz zenginleşme koşullarının oluşmadığı sonucuna varmış ve davaları reddetmiştir. Dolayısıyla başvurucu tarafından faiz ödenmesi ve munzam zararın giderilmesi istemiyle açılan davanın önalım bedelinde meydana gelen değer kaybının giderilmesi için etkili bir giderim sağlama kapasitesi bulunduğundan söz edilemez.

59. Sonuç olarak başvurucunun değer kaybına yönelik şikâyetlerinin önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davasında incelendiği ve buna yönelik yargısal sürecin 6. Hukuk Dairesinin 9/4/2012 tarihli kararı ile tamamlandığı görülmektedir. Bu nedenle, başvurucunun bu davanın yargılaması sırasında açtığı faiz ve munzam zarar talebine konu davanın etkisiz yolu canlandırma niteliğinde olduğu sonucuna varılmıştır. Dolayısıyla önalım bedelinin değer kaybına uğratılması şikâyetini içeren tapu iptali ve tescili davasının Anayasa Mahkemesinin zaman bakımından yetkisinin başladığı 23/9/2012 tarihinden önce kesinleştiği anlaşılmaktadır.

60. Açıklanan gerekçelerle başvurunun bu kısmının da diğer kabul edilebilirlik koşulları yönünden incelenmeksizin zaman bakımından yetkisizlik nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verilmesi gerekir.

VI. HÜKÜM

Açıklanan gerekçelerle;

A. 1. Tapu iptali ve tescili davasına ilişkin yargılama sürecinde adil yargılanma hakkının ihlal edildiği iddialarının zaman bakımından yetkisizlik nedeniyle KABUL EDİLEMEZ OLDUĞUNA,

2. Mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın zaman bakımından yetkisizlik nedeniyle KABUL EDİLEMEZ OLDUĞUNA,

B. Yargılama giderlerinin başvurucu üzerinde BIRAKILMASINA 3/12/2020 tarihinde OYBİRLİĞİYLE karar verildi.