I. BAŞVURUNUN KONUSU

1. Başvuru; tapu siciline güvenilerek satın alınan taşınmazın tapu kaydının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde açılan tapu iptali ve tescil davası neticesinde iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet hakkının, yargılamanın makul bir sürede sonuçlanmaması nedeniyle de makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiği iddialarına ilişkindir.

II. BAŞVURU SÜRECİ

2. Başvuru 24/6/2014 tarihinde yapılmıştır.

3. Başvuru, başvuru formu ve eklerinin idari yönden yapılan ön incelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur.

4. Komisyonca başvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin Bölüm tarafından yapılmasına karar verilmiştir.

5. Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik ve esas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir.

6. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına (Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık, görüş bildirmemiştir.

III. OLAY VE OLGULAR

7. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle ilgili olaylar özetle şöyledir:

8. Başvurucu 1948 doğumlu olup Düzce'de ikamet etmektedir.

9. Düzce ili Merkez ilçesine bağlı Kültür Mahallesi'nde bulunan 43 ada 8 parsel sayılı arsa niteliğindeki 991,55 m² yüzölçümlü taşınmazın tapu kaydına göre malikleri H.A. ile A.A. dır. Kayıt malikleri, bu taşınmaz üzerinde beş katlı bir yapının inşa edilmesi hususunda yüklenici K.Ö. ile anlaşarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlemişlerdir.

10. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi doğrultusunda tapuda kat irtifakı tesis edilmiş, inşa edilecek bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa paylarının bir kısmı yükleniciye devredilmiştir. Yüklenici, taşınmazın 17 numaralı bağımsız bölüme ilişkin arsa payını 14/1/1998 tarihinde tapuda başvurucuya satmıştır.

11. Sözleşme kapsamında yapılmasına devam edilen inşaat, Düzce ili ve çevresinde 12/11/1999 tarihinde yaşanan deprem neticesinde yıkılmıştır. Bu deprem sonrasında Belediye tarafından, en fazla iki katlı bir yapıya izin verileceği yönünde taşınmazın imar durumunda değişiklik yapılmıştır.

12. Söz konusu taşınmazın kayıt malikleri H.A. ve A.A., yüklenici ile yükleniciden arsa paylarını devralan kişilere karşı 10/10/2005 tarihinde Düzce 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde (Mahkeme) tapu iptali ve tescil davası açmışlardır. Dava dilekçesinde, deprem sonrası imar düzenlemesine göre taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörüldüğü şekilde beş katlı bir yapının yapılmasına imkân bulunmadığı belirtilmiştir. Davacılar bu nedenle sözleşme gereklerinin yerine getirilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle arsa maliki sıfatıyla tarafı oldukları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptaline ve kendi adlarına tesciline karar verilmesini talep etmişlerdir.

13. Mahkeme 11/10/2012 tarihinde davanın kabulüne karar vermiştir. Mahkeme, davacılar ile davalı yüklenici K.Ö. arasında düzenlenmiş bulunan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine; davalı pay sahipleri adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tapuya tesciline karar vermiştir. Kararın gerekçesinde, deprem sonrası uyuşmazlık konusu taşınmazın imar durumunda yapılan değişiklik sebebiyle sözleşmede öngörülen asıl projeye uygun olarak beş katlı bir yapının yapılmasının mümkün olmadığı vurgulanmıştır. Mahkeme, tarafların bu taşınmaz üzerinde imar durumuna uygun yeni bir yapı yapılması hususunda anlaşmaya varamadıklarını, davalı yüklenicinin yeni bir proje de sunamadığını tespit etmiştir. Dolayısıyla Mahkemeye göre önceki sözleşmenin yerine getirilemeyeceği sabittir. Mahkeme, taşınmazın bağımsız bölümlerinin yüklenici tarafından satıldığını kabul etmiş ancak davalı pay sahiplerinin taşınmaz üzerindeki yapı tamamlanmadan bu bölümleri satın aldıklarını belirtmiştir. Kararda, sözleşme yerine getirilmeden satışların yapıldığı dikkate alınarak davalı pay sahiplerinin iyi niyetli kabul edilmesinin mümkün olmadığı ifade edilmiştir. Sonuç olarak Mahkeme, davacı arsa malikleri ile davalı yüklenici arasındaki sözleşmenin yüklenicinin temerrüdü sebebiyle feshini kabul etmiş; bu fesih dolayısıyla işin başında yükleniciye devredilen tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescili gerektiği kanaatine varmıştır.

14. Başvurucu, kararı temyiz etmiş; Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin (Daire) 5/7/2013 tarihli ilamıyla hükmün onanmasına karar verilmiştir. Başvurucunun karar düzeltme istemi ise Dairenin 27/2/2014 tarihli ilamıyla reddedilmiştir.

15. Nihai karar, başvurucu vekiline 4/6/2014 tarihinde tebliğ edilmiştir.

16. Başvurucu 24/6/2014 tarihinde bireysel başvuruda bulunmuştur.

IV. İLGİLİ HUKUK

A. Ulusal Hukuk

1. Kanun Hükümleri

17. 22/4/1926 tarihli ve 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun 106. maddesi şöyledir:

“Karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitte iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde, diğeri borcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilin tayinini hakimden isteyebilir.

Bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu surette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür sebebi ile zarar ve ziyan davası ikame eylemek hakkını haizdir; birde aktin icrasından ve teahhürü sebebiyle zarar ve ziyan talebinden vazgeçtiğini derhal beyan ederek borcun ifa edilmemesinden mütevellit zarar ve ziyanı talep veya akdi fesh edebilir.”

18. 818 sayılı Kanun’un 107. maddesi şöyledir:

"Aşağıdaki hallerde bir mehil tayinine lüzum yoktur.

1 - Borçlunun hal ve vaziyetinden bu tedbirin tesirsiz olacağı anlaşılırsa

2 - Borçlunun temerrüdü neticesi olarak borcun ifası alacaklı için faidesiz kalmış ise.

3 - Akdin hükümlerine göre borç tayin ve tesbit edilen bir zamanda veya muayyen bir mehil içinde ifa edilmek lazım geliyorsa."

19. 818 sayılı Kanun’un 355. maddesi şöyledir:

“İstisna, bir akittirki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibi) vermeği taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.”

20. 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 123. maddesi şöyledir:

“Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.”

21. 6098 sayılı Kanun’un 124. maddesi şöyledir:

“Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek yoktur:

1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.

2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa.

3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.”

22. 6098 sayılı Kanun’un 125. maddesi şöyledir:

“Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.

Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.

Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.”

23. 6098 sayılı Kanun’un 470. maddesi şöyledir:

“Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."

2. Yargıtay İçtihatları

24. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/2/2016 tarihli ve E.2014/23-724, K.2016/168 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:

"Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri ise, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir.

Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat; maddi nitelikte eseri ifade eder.

İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana borçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme borçlarıdır. Bu iki ana borçtan doğan ve bu borçların akde uygun surette ifasını sağlayan diğer birtakım yan borçlar da iş görme ediminin iyi surette ifası, eserin akde uygun olarak hazırlanması ile ilgili olarak işi sadakat ve özenle yapma borcu, araç ve gereçlerle malzemeye ilişkin borçlar, genel ihbar yükümlülüğü, işe zamanında başlamak ve devam etmek borcu ile teslim borcuna bağlı olan, ondan çıkan önemli bir borç olan ayıba karşı takeffül borcudur (İzzet Karataş; Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, Adalet Yayınevi, Ankara 2009, s.99).

Yüklenicinin belirtilen borçlarına karşılık bu tür sözleşmelerde, iş sahibi de arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık, “arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasli edim olarak borçlanmaktadır. Bu sözleşmelerde iş sahibinin ödeyeceği ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Bu tür sözleşmelerin genellikle yıllara yayılması nedeniyle, sözleşmedeki amaca ulaşılması, ifa süresindeki tek bu ücret ediminin yerine getirilmesi ile mümkün bulunmaz. Bu nedenle iş sahibi tarafından bazı yan borçların da yerine getirilmesi gerekir. Bunlar; Üzerinde hukuki ve fiili bir engel bulunmadan arsanın inşaata elverişli ve ayıpsız olarak teslimi, arsanın imar durumunun ve inşaat ruhsatının alınması, plan ve projelerin yetkili merci olan belediyede onaylattırılması, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm tapularının finans temini için satışı, kat irtifakı kurulması, iskan ruhsatı alımı gibi iş ve işlemler için gerektiğinde yükleniciye vekaletname verilmesi, sözleşmede belirlenen arsa payının devri gibi yükümlülüklerdir.

Her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinde kural olarak, taraflardan birinin önceden ifada bulunma yükümlülüğü mevcut değilse, kendi edimini ifa etmeyen borçlu, karşı taraftan edimini ifa etmesini talep edemeyecektir (Prof. Dr. Ahmet M. Kılıçoğlu; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Yeni Borçlar Kanununa göre Hazırlanmış; Genişletilmiş 15. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara 2012, s.581). Bu husus BK'nun 81. maddesinde "Mütekabil taahhütleri muhtevi olan bir akdin ifasını talep eden kimse, akdin şartlarına ve mahiyetine nazaran bir ecelden istifade hakkını haiz olmadıkça kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını teklif eylemiş olmak lazımdır" amir hükmü ile düzenlenmiş, aynı husus TBK'nun 97. maddesinde de hükme bağlanmıştır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri de, her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden olduğundan, ifa sırası yani ilk önce taraflardan hangisinin edimini ifayla yükümlü olacağı sorusu önem taşımaktadır. Bu neviden sözleşmelerde öncelikle bina yapma yükümlülüğü altına giren yüklenici taraf, sözleşmeye uygun olarak edimini yerine getirmeli, daha sonra da arsa malikinden edimini yerine getirmesini talep etmelidir. Bir başka deyişle ise, öncelikle sözleşmeye uygun eser yapılmalı, daha sonra arsa malikinin edimini yerine getirmesi talep edilmelidir.

Arsa maliki, arsa payı devri edimini değişik şekillerde ifa edebilir. Bu edimi ya kararlaştırılan arsa paylarının devrinin inşaat bitirilince yükleniciye devredilmesi, ya dasözleşmede inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri şeklinde yerine getirebilir. Bu ikinci halde yani kademeli tapu devrinde, yüklenici her aşamada devri kararlaştırılan tapuları arsa sahibinden istemeye hak kazanır.

Tam burada konuyu aydınlatması bakımından borçlunun temerrüdünden de söz edilmesi faydalı olacaktır.

Geniş anlamda borçlu temerrüdü (borçlunun direnimi) borçlunun sözleşmeye aykırı davranması=borcunu ifa etmemesi demektir. Bu halde ifa olanağı bulunduğu ifa için kararlaştırılan zaman geldiği ve uyarıldığı halde borçlu borcunu ifa etmemektedir.

Borçlunun temerrüdüne ilişkin düzenlemeye BK’nun 101-108.maddelerinde yer verilmiştir. Bununla birlikte, BK. m.358/1’de olduğu gibi, borç ilişkisinin özelliği gereği diğer bazı yasalarda da borçlu temerrüdüne dair hükümler yer almaktadır.

Genel olarak borçlu temerrüdünde aranan ilk şart “edimin ifa olanağı bulunması”dır. Şayet edimin ifası objektif olarak imkânsızsa borçlu temerrüdünden söz edilemez.

Borçlu temerrüdünde aranan diğer bir şart da “borcun muaccel olması”dır. Borç istenebilir hale gelmeden temerrütten bahsedilemez. Zira muacceliyet alacaklının borçludan borçlanılan edimi talep ve dava edebilme yetkisini ifade eder.

BK’nun 101/1 maddesine göre, “Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarı ile mütemerrit olur.” denilmektedir.

Maddeye göre, temerrüt için muacceliyet yetmemekte, kural olarak alacaklının ihtarı da aranmaktadır. İhtar, alacaklının talep iradesini borçluya ulaştırmasıdır.

Borçlu kusurlu veya kusursuz olsun, yukarıda sayılanlar olayda varsa temerrüt gerçekleşir. Başka bir deyişle borçlunun kusuru temerrüt için şart değildir.

Eser sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Burada biri diğerinin karşılığı olan borçlar vardır. Başka bir anlatımla, taraflar birbirine karşı hem alacaklı ve hem de borçludur. Kendi borcunu ifa eden veya ifaya hazır olduğunu bildiren taraf alacaklı (BK. m.81), edimini yerine getirmeyen taraf ise borçludur.

 Sözleşme hukukunda temel koşul, sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini, kararlaştırılan şekilde ve zamanda yerine getirmek zorunda olmalarıdır. Sözleşme kurulduktan sonra, şartlarda değişiklik ortaya çıksa bile, taraflar sözleşme gereğini aynen yerine getirmek zorundadır. Temel kural budur ve bu kurala “ahde vefa” (söze bağlılık) ilkesi denilmektedir.

Eser sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen sözleşme olması özelliğinden dolayı temerrüt halinde, temerrüdün sonuçları bakımından BK. m.106-108’deki düzenlemelere tabidir. Çünkü anılan maddelerde genel hükümlerden ayrılarak (BK. m.102), iki tarafa borç yükleyen sözleşmelere özgü, özel hükümler getirilmiştir.

BK’nun 106-108 maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, iki tarafa borç yükleyen sözleşmeyle temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklıya üç ayrı seçimlik hak tanındığı görülmektedir.

Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet zararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararını isteme hakkı olarak sayılabilir.

....

Borç, alacaklının tayin ettiği süre sonunda da ifa edilmezse, ayrıca bir ihtara gerek olmadan BK. m.106’daki seçeneklerden biri kullanılabilir.

Ancak BK. m. 107’de sayılan nedenler söz konusu ise alacaklı, borçluya mehil vermeden de, BK. m. 106’daki seçeneklerden birini kullanabilir.

Bunlar; borçlunun hal ve davranışından süre verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması; temerrüt alacaklı yönünden aynen ifayı faydasız hale getirmişse; sözleşmede ifa tarihinin kesin olarak saptanması halleri olarak sayılabilir."

25. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25/11/2015 tarihli ve E.2014/14-342, K.2015/2685 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:

"Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanunu’nun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi gereğince; “'Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.' Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz".

26. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 19/2/2016 tarihli ve E.2015/1660, K.2016/942 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:

"Sözleşmenin tarafı olmayan davacı, davalı yükleniciye isabet edendaireyi devralmış olup, sadece bu payın tescili istemi ile sınırlı olarak yüklenicinin payına halef olmuştur (Dairemizin 22.01.2014 tarih ve 2013/7747 E., 2014/347 K; 24.11.2014 tarih ve 9383 E., 7532 K. 17.12.2015 tarih ve 2717 E., 8229 K. sayılı ilamları da bu yöndedir.)

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye düşen bağımsız bölümü harici satım sözleşmesiyle yükleniciden satın alan davacı, yüklenicinin arsa payı karşılığı zaten yapmaya zorunlu olduğu imalata katkıları sebebiyle arsa sahibinden talepte bulunamaz. Davacı böyle bir talebi, ancak, akidi olan yükleniciye karşı ileri sürebilir."

27. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 25/10/2007 tarihli ve E.2006/3246, K.2007/6600 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:

"Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye sözleşme uyarınca isabet eden bağımsız bölümlerin, yüklenici tarafından üçüncü kişilere satılması, inşaatın malî kaynağının sağlanması amacına yöneliktir. Üçüncü kişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerin malik olabilmeleri; başka bir anlatımla hak sahibi olabilmeleri, halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünü yerine getirmesine bağlıdır. Nasıl ki, dosyada tespit edilen %15 inşaat seviyesine göre yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümleri hak etmemişse, sattığı kişiler de bu bağımsız bölümleri hak etmiş sayılamazlar. Teminat ipoteklerinin satış anında kaldırılmış olmaları, satın alan üçüncü kişilere hak bahşetmez. Henüz inşaat aşamasında bağımsız bölüm satın alan davalı üçüncü kişiler, inşaatın yüklenici tarafından bitirilmesi halinde hak sahibi olacaklarını bilmeleri gerekir."

B. Uluslararası Hukuk

28. İlgili uluslararası hukuk için bkz. Osmanoğlu İnşaat Eğitim Gıda Temizlik Hizmetleri A. Ş., B. No: 2014/8649, 15/2/2017, § 22-28; Selahattin Turan, B. No: 2014/11410, 22/6/2017, § 26-29.

V. İNCELEME VE GEREKÇE

29. Mahkemenin 13/9/2017 tarihinde yapmış olduğu toplantıda başvuru incelenip gereği düşünüldü:

A. Mülkiyet Hakkının İhlal Edildiğine İlişkin İddia

1. Başvurucunun İddiaları

30. Başvurucu, tapu siciline güvenerek bedeli mukabilinde satın aldığı arsa payının yargısal bir kararla iptal edildiğinden yakınmaktadır. Başvurucu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığı gibi uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde arsa sahipleri ile yüklenici tarafından el birliğiyle binanın yapılmakta olduğunu belirtmiştir. Başvurucuya göre kendisi bu sözleşme bakımından iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olmasına rağmen arsa sahiplerince açılan davada haksız bir Mahkeme kararıyla mülkü elinden alınmıştır. Başvurucu sonuç olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında açılan davada Mahkeme kararıyla arsa payının iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet ve adil yargılanma haklarının ihlal edildiğini ileri sürmüştür.

2. Değerlendirme

31. İddianın değerlendirilmesinde dayanak alınacak Anayasa’nın 35. maddesi şöyledir:

“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.

Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.

Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

32. Anayasa’nın 5. maddesi şöyledir:

“Devletin temel amaç ve görevleri, … Cumhuriyeti ve demokrasiyi korumak, kişilerin ve toplumun refah, huzur ve mutluluğunu sağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devleti ve adalet ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik ve sosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddî ve manevî varlığının gelişmesi için gerekli şartları hazırlamaya çalışmaktır.”

33. Anayasa Mahkemesi, olayların başvurucu tarafından yapılan hukuki nitelendirmesi ile bağlı olmayıp olay ve olguların hukuki tavsifini kendisi takdir eder (Tahir Canan, B. No: 2012/969, 18/9/2013, § 16). Başvurucu, mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiası yanında adil yargılanma hakkının da ihlal edildiğini ileri sürmektedir. Ancak başvurucunun temel iddiası, uyuşmazlık konusu taşınmazdaki arsa payının iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ilişkindir. Dolayısıyla başvurucunun makul sürede yargılanma hakkı dışındaki diğer bütün iddialarının mülkiyet hakkı kapsamında incelenmesi gerektiği değerlendirilmiştir.

34. Anayasa'nın 35. maddesi kapsamındaki mülkiyet hakkının ihlal edildiğini ileri süren başvurucu, böyle bir hakkın varlığını kanıtlamak zorundadır (Cemile Ünlü, B. No: 2013/382, 16/4/2013, § 26). Somut olayda başvurucunun uyuşmazlık konusu taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yükleniciye devredilen inşa edilecek yapının bir bağımsız bölümüne ilişkin arsa payını tapuda satın aldığı görülmektedir. Yargıtay,üçüncü kişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerin malik olabilmesinin halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünü yerine getirmesine bağlı olduğunu kabul etmektedir (bkz. § 27). Bununla birlikte Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin (Sözleşme) ortak koruma alanındaki mülkiyet hakkı, özel hukukta veya idari yargıda kabul edilen mülkiyet hakkı kavramlarından farklı bir anlam ve kapsama sahip olup bu alanlarda kabul edilen mülkiyet hakkı, yasal düzenlemeler ile yargı içtihatlarından bağımsız olarak özerk bir yorum ile ele alınmalıdır (Hüseyin Remzi Polge, B. No: 2013/2166, 25/6/2015, § 31).

35. Olayda uyuşmazlık konusu taşınmaz, tapuda başvurucu adına tescil edilmiştir. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin gerektirdiği edimleri ifa etmesi hukuken imkânsız hâle geldiğinden arsa malikinin iade hakkının doğduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla derece mahkemelerince iptal edilmeden önce taşınmazın başvurucu adına tapuda kayıtlı olduğu ve ayrıca başvurucunun bu arsa payını tapuda satın alırken karşılığında parasal bir değer ödediği de dikkate alındığında Anayasa'nın 35. maddesi bağlamında başvurucunun korunması gereken ekonomik bir menfaatinin bulunduğu anlaşılmaktadır.

36. Başvuru konusu olayda, başvurucunun mülkiyet hakkına yönelik olarak kamu makamlarınca doğrudan yapılan bir müdahale mevcut olmayıp özel kişiler arası bir uyuşmazlık söz konusudur. Dolayısıyla başvuruda, devletin mülkiyet hakkına ilişkin pozitif yükümlülükleri yönünden inceleme yapılması gerekmektedir.

a. Genel İlkeler

37. Bireysel başvuru devlet tarafından kamu gücü kullanılarak bireylerin temel haklarına yapılan müdahaleler sonucu meydana gelen hak ihlallerini gidermek amacıyla ihdas edilmiş ikincil bir koruma mekanizması olmakla birlikte kimi durumlarda özel kişiler arası ilişkiler sonucu özel kişilerin birbirlerinin haklarına yaptıkları müdahalelerde devlete atfedilebilecek sorumluluklar bulunabilmektedir. Bu durumlarda bireysel başvuru konusu yapılan dava sadece adil yargılanma hakkı kapsamında incelenmekle kalmayıp özel kişiler tarafından başlatılan süreç sonucu etkilenen diğer haklar yönünden de incelenebilir (Türkiye Emekliler Derneği, B. No: 2012/1035, 17/7/2014, § 34).

38. Anayasa'nın 35. maddesinde düzenlenen mülkiyet güvencesi, mülkiyet hakkına yönelik kamu gücü tarafından gerçekleştirilen müdahalelerin yanı sıra kimi durumlarda özel hukuk kişilerince yapılan müdahalelere karşı da anayasal koruma sağlamaktadır. Dolayısıyla mülkiyet hakkı devlete, müdahalede bulunmama biçimindeki negatif yükümlülüğün yanında üçüncü kişilerden gelebilecek müdahalelere karşı malike koruma sağlama şeklindeki birtakım pozitif yükümlülükler de yüklemektedir (Osmanoğlu İnşaat Eğitim Gıda Temizlik Hizmetleri A.Ş., § 42).

39. Devletin bu tür haksız müdahalelere karşı bireylerin mülkiyet hakkının korunması için etkili iç hukuk yolları ihdas ederek yapılan müdahalelere karşı özellikle mahkemelere başvurmak suretiyle koruma talep edebilmelerini sağlaması ve yapılacak yargılamalarda özel kişilerin çatışan hakları arasında tercih yaparken anayasal yorumla mahkemelerce temel hakların korunması gerekmektedir. Böylelikle devlet, etkili bir iç hukuk yolu ihdas ederek adalet ve hakkaniyete uygun bir yargılama ortamı oluşturup üzerine düşen görevi yerine getirmiş olacaktır (Türkiye Emekliler Derneği, § 39).

40. İki özel kişinin mülkiyet hakkının çatıştığı durumlarda bunlardan hangisine üstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve -somut olayın koşulları gözönünde bulundurularak- derece mahkemelerine ait bir yetkidir. Bununla birlikte her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir netice doğuracak şekilde sonuçlandırılmaması gerekir. Diğer bir ifadeyle kamu otoritelerince ve özellikle yargı organları tarafından daha üstün değerde görülen bir hakkın teslimi için diğer taraf aleyhine sonuç doğuracak birtakım tasarruflarda bulunulması mümkün ve gerekli ise de bu durum, uyuşmazlığın diğer tarafının tamamen korumasız bırakılması gerektiği anlamına gelmez. Hukuk sisteminin her iki tarafın menfaatlerini dengeleyecek mekanizmalar üretmesi gerekmektedir. Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhine ölçüsüzlük oluşması, pozitif yükümlülüklerin ihlali sonucunu doğurabilir. Menfaat dengesinin adil bir şekilde kurulup kurulmadığının değerlendirilmesinde somut olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkanlar ile tarafların tutum ve eylemleri gözönünde bulundurulur.

41. Devletin pozitif yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılan müdahalelere karşı usule ilişkin güvenceler sunan yargısal yolları da kapsayan etkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve oluşturulan bu hukuksal çerçeve kapsamında yargısal ve idari makamların bireylerin özel kişilerle olan uyuşmazlıklarında etkili ve adil bir karar vermesini temin etme sorumluluklarını da içermektedir (Selahattin Turan, § 41).

b. İlkelerin Olaya Uygulanması

42. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı mülga Kanun ve 6098 sayılı meri Kanun'da düzenlenmeyen isimsiz sözleşmelerden olup bu sözleşmelerin hüküm ve uygulanma koşulları Yargıtayın istikrar kazanmış içtihatlarıyla açıklığa kavuşmuştur. Yargıtay içtihatlarında, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipi olduğu açıklanmıştır. Buna göre arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin maliyeti kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana borçlarının bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme borçları olduğu kabul edilmiştir. Buna karşılık bu tür sözleşmelerde iş sahibinin de arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık “arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyi asli edim olarak borçlandığı belirtilmektedir. Bu sözleşmelerde iş sahibinin ödeyeceği ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayni olarak ödenmektedir. Yargıtay ayrıca eser sözleşmelerinin niteliği gereği iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olduğunu, temerrüt hâlinde de uyuşmazlık tarihi itibarıyla yürürlükte olan 818 sayılı Kanun'un 106-108. maddelerinin (6098 sayılı Kanun'un 123-125. maddeleri) uygulanacağını belirtmektedir. Diğer taraftan Yargıtay içtihatlarında, yüklenicinin alacağın temliki hükümlerine göre arsa paylarını yazılı şekil koşuluyla satabileceği ve yükleniciden arsa payını satın alan kişilerin ise yüklenicinin halefi oldukları kabul edilmiştir (bkz. §§ 24-27).

43. Somut olayda başvurucunun tapuda satın aldığı arsa payı Mahkeme kararıyla iptal edilmiştir. Ancak derece mahkemelerinin tespit ettiği üzere başvurucu, uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek bağımsız bölümlere ait arsa payını yükleniciden satın almıştır. Dolayısıyla başvurucu, yüklenicinin halefi sıfatıyla taşınmazın malikleri ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olarak görülmüştür. Ancak bu sözleşme doğrultusunda yüklenicinin kendisine düşen asıl edimi yani inşaatı yapma edimini yerine getirmediği tespit edilmiştir. Bu durum nedeniyle daha önce edimini yerine getirmiş olan taşınmaz malikleri, temerrüt hükümlerine dayalı olarak sözleşmenin feshini talep etmişlerdir. Derece mahkemeleri de bu gerekçeyle ilgili hukuk kuralları gereğince sözleşmenin feshine ve tapunun iptaline karar vermiştir. Derece mahkemelerine göre başvurucu, yapıyı satın alırken inşaatın henüz tamamlanmadığını ve ileride inşa edilecek bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldığını bilebilecek durumdadır (bkz. §§ 13, 14). Başka bir deyişle henüz inşaat hâlinde olan bir yapının bağımsız bölümünü satın alan başvurucunun inşaatın tamamlanamaması durumunda yükleniciden satın alınan arsa paylarının iade edilmesini öngörmesi gerektiği kabul edilmektedir (bkz. § 27). Gerçekten de başvurucunun inşa edilecek bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldığı tapu kaydından açıkça anlaşılmaktadır. Böyle bir arsa payını satın alan başvurucu; yüklenicinin halefi olduğundan taşınmaz maliklerine karşı, düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde yüklenicinin haklarına sahip olmuş ancak öte yandan yine bu sözleşme kapsamında yüklenicinin edimlerinden de sorumlu tutulmuştur.

44. Olayda arsa payını yükleniciden satın alan başvurucu ile arsa sahibinin menfaatlerinin çatışması söz konusudur. Başvurucunun hukuka uygun bir şekilde satın aldığı arsa payı, arsa sahibinin mülkiyet hakkının korunması amacıyla iptal edilmiştir. Mahkemenin iptal kararının, yükleniciden arsa payını satın alan kişilerin yüklenicinin halefi oldukları yolundaki Yargıtay içtihadına uygun olduğu anlaşılmaktadır. Hukuk kurallarının yorumlanması derece mahkemelerine ait bir yetki olduğundan Anayasa Mahkemesinin Yargıtayın bu içtihadına karışamayacağı kuşkusuzdur. Anayasa Mahkemesinin görevi, bu içtihadın etkilerini ve menfaatler dengesinde bir taraf aleyhine aşırı orantısızlığa yol açıp açmadığını irdelemekten ibarettir.

45. Malik olacağını düşünerek hukuken yasak olmayan, henüz inşasıtamamlanmamış bir konutusatın alan başvurucunun tapusunun sonradan arsa malikinin menfaatlerini korumak amacıyla iptalinin başvurucuya ağır bir külfet yüklediği açıktır. Arsa sahibinin menfaatlerini korumak için bile olsa konutu satın alan başvurucunun tamamen korumasız bırakılması düşünülemez. Hukuk sisteminin her iki tarafın menfaatlerini dengeleyecek mekanizmalar üretmesi ve bu bağlamda tapusu iptal edilen kişiye bazı imkânlar tanımış olması gerekmektedir. Başvurucunun borçlar hukuku kurallarına göre arsa payını satan kişi ve yükleniciye karşı dava açma ve zararını tazmin etme imkânı bulunmaktadır (bkz. §§ 23, 24). Dolayısıyla başvurucunun tamamen korumasız bırakılmayıp menfaatlerinin tatmin edici ölçüde gözetildiği sonucuna ulaşılmaktadır.

46. Öte yandan başvurucu, uyuşmazlığa konu yargılamada kendisini vekil ile temsil ettirmiş ve davalı sıfatıyla Mahkeme önünde itiraz ve savunmalarını ortaya koyup delillerini sunabilmiştir. Derece mahkemelerince de mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasına konu edilen uyuşmazlığın çözümüne ilişkin olarak önceden oluşturulan, öngörülebilir, ulaşılabilir ve belirli nitelikte olduğu anlaşılan bir hukuksal çerçeve kapsamında delillerin değerlendirildiği ve hukuk kurallarının yorumlanarak sonuca varıldığı görülmektedir.

47. Sonuç olarak yukarıda da değinildiği üzere -mülkiyet hakkının korunması çerçevesinde başvurucunun zararını tazmin edebilme imkânının mevcut olduğu da dikkate alındığında- mülkiyet hakkına ilişkin şikâyet yönünden açık ve görünür bir ihlal bulunmamaktadır.

48. Açıklanan gerekçelerle başvurucunun mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasının açıkça dayanaktan yoksun olması nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verilmesi gerekir.

B. Makul Sürede Yargılanma Hakkının İhlal Edildiğine İlişkin İddia

49. Başvurucu, makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğini ileri sürmüştür.

1. Kabul Edilebilirlik Yönünden

50. Açıkça dayanaktan yoksun olmadığı ve kabul edilemezliğine karar verilmesini gerektirecek başka bir neden de bulunmadığı anlaşılan makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın kabul edilebilir olduğuna karar verilmesi gerekir.

2. Esas Yönünden

51. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkin yargılamanın süresi tespit edilirken sürenin başlangıç tarihi olarak davanın ikame edildiği tarih; sürenin sona erdiği tarih olarak da -çoğu zaman icra aşamasını da kapsayacak şekilde- yargılamanın sona erdiği, yargılaması devam eden davalar yönünden ise Anayasa Mahkemesinin makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin şikâyetle ilgili kararını verdiği tarih esas alınır (Güher Ergun ve diğerleri, B. No: 2012/13, 2/7/2013, §§ 50, 52).

52. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkin yargılama süresinin makul olup olmadığı değerlendirilirken yargılamanın karmaşıklığı ve kaç dereceli olduğu, tarafların ve ilgili makamların yargılama sürecindeki tutumu ve başvurucunun yargılamanın süratle sonuçlandırılmasındaki menfaatinin niteliği gibi hususlar dikkate alınır (Güher Ergun ve diğerleri, §§ 41-45).

53. Anılan ilkeler ve Anayasa Mahkemesinin benzer başvurularda verdiği kararlar dikkate alındığında somut olaydaki yaklaşık 8 yıl 4 aylık yargılama süresinin makul olmadığı sonucuna varmak gerekir.

54. Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 36. maddesinde güvence altına alınan makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar verilmesi gerekir.

C. 6216 Sayılı Kanun'un 50. Maddesi Yönünden

55. 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılı Anayasa Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun’un 50. maddesinin (1) numaralı fıkrası şöyledir:

“Esas inceleme sonunda, başvurucunun hakkının ihlal edildiğine ya da edilmediğine karar verilir. İhlal kararı verilmesi hâlinde ihlalin ve sonuçlarının ortadan kaldırılması için yapılması gerekenlere hükmedilir…”

56. Başvurucu, manevi tazminat talebinde bulunmuştur.

57. Somut olayda, makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiği sonucuna varılmıştır.

58. İhlal tespitiyle giderilemeyecek olan manevi zararları karşılığında -yargılamadaki taraf sayısı da gözetilerek- başvurucuya net 6.300 TL manevi tazminat ödenmesine karar verilmesi gerekir.

59. Dosyadaki belgelerden tespit edilen 206,10 TL harç ve 1.800 TL vekâlet ücretinden oluşan toplam 2.006,10 TL yargılama giderinin başvurucuya ödenmesine karar verilmesi gerekir.

VI. HÜKÜM

Açıklanan gerekçelerle;

A. 1. Mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın açıkça dayanaktan yoksun olması nedeniyle KABUL EDİLEMEZ OLDUĞUNA,

2. Makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın KABUL EDİLEBİLİR OLDUĞUNA,

B. Anayasa’nın 36. maddesinde güvence altına alınan makul sürede yargılanma hakkının İHLAL EDİLDİĞİNE,

C. Başvurucuya net 6.300 TL manevi tazminat ÖDENMESİNE, tazminata ilişkin diğer taleplerin REDDİNE,

D. 206,10 TL harç ve 1.800 TL vekâlet ücretinden oluşan toplam 2.006,10 TL yargılama giderinin BAŞVURUCUYA ÖDENMESİNE,

E. Ödemenin, kararın tebliğini takiben başvurucunun Maliye Bakanlığına başvuru tarihinden itibaren dört ay içinde yapılmasına, ödemede gecikme olması hâlinde bu sürenin sona erdiği tarihten ödeme tarihine kadar geçen süre için yasal FAİZ UYGULANMASINA,

F. Kararın bir örneğinin Düzce 2. Asliye Hukuk Mahkemesine (E.2005/703, K.2012/577) GÖNDERİLMESİNE,

G. Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına GÖNDERİLMESİNE 13/9/2017 tarihinde OYBİRLİĞİYLE karar verildi.