I. BAŞVURUNUN KONUSU

1. Başvuru, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde inşa edilen bağımsız bölümün tapusunun iptali ve tescil talebinin reddedilmesi nedeniyle mülkiyet hakkının; yargılamanın uzun sürmesi nedeniyle de makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiği iddialarına ilişkindir.

II. BAŞVURU SÜRECİ

2. Başvuru 18/7/2014 tarihinde yapılmıştır.

3. Başvuru, başvuru formu ve eklerinin idari yönden yapılan ön incelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur.

4. Komisyonca başvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin Bölüm tarafından yapılmasına karar verilmiştir.

5. Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik ve esas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir.

6. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına (Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık, görüşünü bildirmiştir.

7. Başvurucu, Bakanlık görüşüne karşı beyanda bulunmamıştır.

III. OLAY VE OLGULAR

8. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle ilgili olaylar özetle şöyledir:

9. Ankara ili Çankaya ilçesine bağlı Çukurca Mahallesinde bulunan 26206 ada 17 parsel sayılı 712 m2'lik arsa sahibi adına vekili K.G. ile başvurucu arasında Ankara 18. Noterliğinde 20/8/2002 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmeye göre başvurucu yüklenici sıfatıyla arsa üzerinde altı daireli bir bina yapımını üstlenmiştir. Arsa sahibi bunun karşılığında arsanın yarısını yükleniciye satacağını taahhüt etmiştir. Nihayet yapılacak dairelerden 2, 4 ve 6 numaralı bağımsız bölümlerin yükleniciye, diğer üç bağımsız bölümün ise arsa sahibine bırakılması kararlaştırılmıştır. Sözleşmede ayrıca yapılacak binanın özellikleri gösterilmiş ve inşaatın 31/12/2004 tarihinde anahtar teslimi olarak tamamlanması öngörülmüştür.

10. Başvurucu, bina önemli ölçüde tamamlandığı hâlde arsa sahibi tarafından sözleşmeye aykırı olarak arsa paylarının devredilmediği iddiasıyla 7/4/2006 tarihinde Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde (Mahkeme) alacak ve cezai şartın tahsili davası açmıştır. Dava dilekçesinde, binanın rayiç bedelinin ve 5.000 TL tutarında cezai tazminatın davalıdan tahsili talep edilmiştir.

11. Davalı arsa sahibinin vefat etmesi üzerine mirasçıları davaya dâhil edilmiştir. Ayrıca arsa sahibinin mirasçıları K.G. ve N.D. tarafından25/7/2007 tarihinde kira alacağı talebiyle başvurucu aleyhine açılan dava da görülmekte olan söz konusu dava ile birleştirilmiştir. Mahkeme, uyuşmazlık konusu taşınmazın başında 9/3/2007 tarihinde keşif yapmıştır. Yapılan keşif sonucu düzenlenen uzman bilirkişi kurulu raporunda, yüklenicinin inşaatı %95 oranında tamamladığı, inşaatın keşif günü itibarıyla iskânının alınmadığı, elektrik, su ve doğal gaz bağlantılarının yapılmamış olduğu belirtilmiştir. Raporda ayrıca kusurlu tarafın davalı arsa sahibi olduğu, arsa sahibinin belediyeye başvuru yapmadığı belirtilmiştir. Bilirkişi kurulu, arsa sahibinin taahhüt ettiği arsa paylarını başvurucuya henüz devretmediğine dikkat çekmiştir.

12. Başvurucu 27/11/2006 tarihinde dava dilekçesini ıslah ederek sözleşme gereği kendisine düşen bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile adına tescil edilmesini talep etmiş, ıslah harcını da 8/5/2009 tarihinde yatırmıştır.

13. Mahkeme, 13/5/2009 tarihinde asıl davanın kısmen kabulü ile inşaat için yapılan harcama tutarı olan 510.000 TL'nin ve cezai şart olarak 5.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak başvurucuya verilmesine karar vermiştir. Mahkeme, inşaatın devamı için yapılan harcamaların ve sözleşme yapma fırsatını kaçırmaktan doğan zararın tazmini taleplerini ise reddetmiştir. Mahkeme birleştirilen davanın da reddine karar vermiştir.

14. Temyiz edilen hüküm Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin (Daire) 20/1/2011 tarihli ilamıyla bozulmuştur. Bozma ilamında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararıyla veya tarafların iradelerinin birleşmesiyle feshedilebileceği, somut olayda ise böyle bir durumun söz konusu olmadığı belirtilmiştir. Daireye göre taraflar arasındaki sözleşme bu yollarla feshedilmemiş olduğundan yürürlüktedir. Daire, yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerektiğini açıklamıştır. İlamda, bilirkişi raporuna göre binanın henüz tamamlanmadığı ve iskân da alınmadığı belirtilmiştir. Dairenin bozma ilamında, taraflar arasındaki sözleşmeye göre iskân ruhsatı alınması yükümlülüğünün başvurucu yüklenici tarafından üstlenildiğine ve arsa sahiplerinin iki bağımsız bölümün devrini kabul ettiklerine dikkat çekilmiştir. Daire bu gerekçelerle başvurucunun ıslah dilekçesi gözardı edilerek ve sözleşmenin hâlen yürürlükte olduğu dikkate alınmadan tazminata karar verilmesinin hukuka aykırı olduğu sonucuna varmıştır. Daireye göre, ilk derece mahkemesi, yükleniciye ait iki bağımsız bölümün ve eğer hak etmişse, yani iskân ruhsatının alınıp alınmadığına bağlı olarak diğer bağımsız bölümün tapusunun iptali ile başvurucu adına tesciline karar vermelidir. Üçüncü bağımsız bölüm yönünden iskân ruhsatı alınmadığı takdirde ise bu kısım yönünden davanın reddedilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

15. Bozma ilamına uyan Mahkeme, 19/6/2012 tarihli duruşmada iskân iznini alabilmesi için başvurucu tarafa sonraki celseye kadar olmak üzere kesin süre vermiştir. Mahkeme sonraki celse günü, 1/11/2012 tarihinde, davanın kısmen kabulü ile taşınmazda inşa edilmiş bulunan binanın 4 ve 6 numaralı bağımsız bölümlerinin tapu kayıtlarının iptaline ve başvurucu veya talep ettiği kişi adına tapuya tesciline karar vermiştir. Mahkeme, 2 numaralı bağımsız bölümün tescili talebini ise iskân ruhsatı alınmadığından reddetmiştir. Mahkeme, daha önce kesinleşen birleştirilen dava yönünden ise bir karar verilmesine yer olmadığı sonucuna varmıştır.

16. Başvurucu tarafından temyiz edilen karar, Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 20/6/2013 tarihli ilamıyla onanmıştır. Başvurucunun karar düzeltme talebi ise aynı Dairenin 30/4/2014 tarihli ilamıyla reddedilmiştir.

17. Başvurucu 18/7/2014 tarihinde bireysel başvuruda bulunmuştur.

IV. İLGİLİ HUKUK

A. Ulusal Hukuk

18. Uyuşmazlık tarihi itibarıyla yürürlükte olan 22/4/1926 tarihli ve 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 106. maddesi şöyledir:

“Karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitte iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde, diğeri borcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilin tayinini hakimden isteyebilir.

Bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu surette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür sebebi ile zarar ve ziyan davası ikame eylemek hakkını haizdir; birde aktin icrasından ve teahhürü sebebiyle zarar ve ziyan talebinden vazgeçtiğini derhal beyan ederek borcun ifa edilmemesinden mütevellit zarar ve ziyanı talep veya akdi fesh edebilir.”

19. 818 sayılı Kanun’un 107. maddesi şöyledir:

"Aşağıdaki hallerde bir mehil tayinine lüzum yoktur.

1 - Borçlunun hal ve vaziyetinden bu tedbirin tesirsiz olacağı anlaşılırsa

2 - Borçlunun temerrüdü neticesi olarak borcun ifası alacaklı için faidesiz kalmış ise.

3 - Akdin hükümlerine göre borç tayin ve tesbit edilen bir zamanda veya muayyen bir mehil içinde ifa edilmek lazım geliyorsa."

20. 818 sayılı Kanun’un 355. maddesi şöyledir:

“İstisna, bir akittirki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibi) vermeği taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.”

21. 818 sayılı Kanun'un 358. maddesinin birinci fıkrası şöyledir:

"Mütaahhit, işe zamanında başlamaz veya mukavele şartlarına muhalif olarak işi tehir eder yahut iş sahibinin kusuru olmaksızın vakı olan teehhür bütün tahminlere nazaran mütaahhidin işi muayyen zamanda bitirmesine imkan vermiyecek derecede olursa iş sahibi teslim için tayin edilen zamanı beklemeğe mecbur olmaksızın akdi feshedebilir."

22. 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 647. maddesi şöyledir:

“22/4/1926 tarihli ve 818 sayılı Borçlar Kanunu yürürlükten kaldırılmıştır."

23. 6098 sayılı Kanun'un 648. maddesi şöyledir:

"Bu Kanun 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girer."

24. 12/1/2011 tarihli ve 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlük ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 1. maddesi şöyledir:

"Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir."

25. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/2/2016 tarihli ve E.2014/23-724, K.2016/168 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:

"Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri ise, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir.

Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat; maddi nitelikte eseri ifade eder.

İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana borçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme borçlarıdır. Bu iki ana borçtan doğan ve bu borçların akde uygun surette ifasını sağlayan diğer birtakım yan borçlar da iş görme ediminin iyi surette ifası, eserin akde uygun olarak hazırlanması ile ilgili olarak işi sadakat ve özenle yapma borcu, araç ve gereçlerle malzemeye ilişkin borçlar, genel ihbar yükümlülüğü, işe zamanında başlamak ve devam etmek borcu ile teslim borcuna bağlı olan, ondan çıkan önemli bir borç olan ayıba karşı takeffül borcudur...

Yüklenicinin belirtilen borçlarına karşılık bu tür sözleşmelerde, iş sahibi de arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık, “arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasli edim olarak borçlanmaktadır. Bu sözleşmelerde iş sahibinin ödeyeceği ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Bu tür sözleşmelerin genellikle yıllara yayılması nedeniyle, sözleşmedeki amaca ulaşılması, ifa süresindeki tek bu ücret ediminin yerine getirilmesi ile mümkün bulunmaz. Bu nedenle iş sahibi tarafından bazı yan borçların da yerine getirilmesi gerekir. Bunlar; Üzerinde hukuki ve fiili bir engel bulunmadan arsanın inşaata elverişli ve ayıpsız olarak teslimi, arsanın imar durumunun ve inşaat ruhsatının alınması, plan ve projelerin yetkili merci olan belediyede onaylattırılması, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm tapularının finans temini için satışı, kat irtifakı kurulması, iskan ruhsatı alımı gibi iş ve işlemler için gerektiğinde yükleniciye vekaletname verilmesi, sözleşmede belirlenen arsa payının devri gibi yükümlülüklerdir.

Her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinde kural olarak, taraflardan birinin önceden ifada bulunma yükümlülüğü mevcut değilse, kendi edimini ifa etmeyen borçlu, karşı taraftan edimini ifa etmesini talep edemeyecektir... Bu husus BK'nun 81. maddesinde "Mütekabil taahhütleri muhtevi olan bir akdin ifasını talep eden kimse, akdin şartlarına ve mahiyetine nazaran bir ecelden istifade hakkını haiz olmadıkça kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını teklif eylemiş olmak lazımdır" amir hükmü ile düzenlenmiş, aynı husus TBK'nun 97. maddesinde de hükme bağlanmıştır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri de, her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden olduğundan, ifa sırası yani ilk önce taraflardan hangisinin edimini ifayla yükümlü olacağı sorusu önem taşımaktadır. Bu neviden sözleşmelerde öncelikle bina yapma yükümlülüğü altına giren yüklenici taraf, sözleşmeye uygun olarak edimini yerine getirmeli, daha sonra da arsa malikinden edimini yerine getirmesini talep etmelidir. Bir başka deyişle ise, öncelikle sözleşmeye uygun eser yapılmalı, daha sonra arsa malikinin edimini yerine getirmesi talep edilmelidir.

Arsa maliki, arsa payı devri edimini değişik şekillerde ifa edebilir. Bu edimi ya kararlaştırılan arsa paylarının devrinin inşaat bitirilince yükleniciye devredilmesi, ya dasözleşmede inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri şeklinde yerine getirebilir. Bu ikinci halde yani kademeli tapu devrinde, yüklenici her aşamada devri kararlaştırılan tapuları arsa sahibinden istemeye hak kazanır.

Tam burada konuyu aydınlatması bakımından borçlunun temerrüdünden de söz edilmesi faydalı olacaktır.

Geniş anlamda borçlu temerrüdü (borçlunun direnimi) borçlunun sözleşmeye aykırı davranması=borcunu ifa etmemesi demektir. Bu halde ifa olanağı bulunduğu ifa için kararlaştırılan zaman geldiği ve uyarıldığı halde borçlu borcunu ifa etmemektedir.

Borçlunun temerrüdüne ilişkin düzenlemeye BK’nun 101-108.maddelerinde yer verilmiştir. Bununla birlikte, BK. m.358/1’de olduğu gibi, borç ilişkisinin özelliği gereği diğer bazı yasalarda da borçlu temerrüdüne dair hükümler yer almaktadır.

Genel olarak borçlu temerrüdünde aranan ilk şart “edimin ifa olanağı bulunması”dır. Şayet edimin ifası objektif olarak imkânsızsa borçlu temerrüdünden söz edilemez.

Borçlu temerrüdünde aranan diğer bir şart da “borcun muaccel olması”dır. Borç istenebilir hale gelmeden temerrütten bahsedilemez. Zira muacceliyet alacaklının borçludan borçlanılan edimi talep ve dava edebilme yetkisini ifade eder.

BK’nun 101/1 maddesine göre, “Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarı ile mütemerrit olur.” denilmektedir.

Maddeye göre, temerrüt için muacceliyet yetmemekte, kural olarak alacaklının ihtarı da aranmaktadır. İhtar, alacaklının talep iradesini borçluya ulaştırmasıdır.

Borçlu kusurlu veya kusursuz olsun, yukarıda sayılanlar olayda varsa temerrüt gerçekleşir. Başka bir deyişle borçlunun kusuru temerrüt için şart değildir.

Eser sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Burada biri diğerinin karşılığı olan borçlar vardır. Başka bir anlatımla, taraflar birbirine karşı hem alacaklı ve hem de borçludur. Kendi borcunu ifa eden veya ifaya hazır olduğunu bildiren taraf alacaklı (BK. m.81), edimini yerine getirmeyen taraf ise borçludur.

 Sözleşme hukukunda temel koşul, sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini, kararlaştırılan şekilde ve zamanda yerine getirmek zorunda olmalarıdır. Sözleşme kurulduktan sonra, şartlarda değişiklik ortaya çıksa bile, taraflar sözleşme gereğini aynen yerine getirmek zorundadır. Temel kural budur ve bu kurala “ahde vefa” (söze bağlılık) ilkesi denilmektedir.

Eser sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen sözleşme olması özelliğinden dolayı temerrüt halinde, temerrüdün sonuçları bakımından BK. m.106-108’deki düzenlemelere tabidir. Çünkü anılan maddelerde genel hükümlerden ayrılarak (BK. m.102), iki tarafa borç yükleyen sözleşmelere özgü, özel hükümler getirilmiştir.

BK’nun 106-108 maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, iki tarafa borç yükleyen sözleşmeyle temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklıya üç ayrı seçimlik hak tanındığı görülmektedir.

Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet zararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararını isteme hakkı olarak sayılabilir.

....

Borç, alacaklının tayin ettiği süre sonunda da ifa edilmezse, ayrıca bir ihtara gerek olmadan BK. m.106’daki seçeneklerden biri kullanılabilir.

Ancak BK. m. 107’de sayılan nedenler söz konusu ise alacaklı, borçluya mehil vermeden de, BK. m. 106’daki seçeneklerden birini kullanabilir.

Bunlar; borçlunun hal ve davranışından süre verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması; temerrüt alacaklı yönünden aynen ifayı faydasız hale getirmişse; sözleşmede ifa tarihinin kesin olarak saptanması halleri olarak sayılabilir."

26. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 13/5/2010 tarihli ve E.2010/4902, K.2010/5603 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

"...

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici inşaat yapımı sebebi ile kazanacağı kişisel hakkını arsa sahibinden doğrudan isteyebileceği gibi bu hakkı işin mahiyetinden aksi anlaşılmadıkça veya sözleşmeyle yasaklanmadıkça Borçlar Kanununun 162. maddesinden yararlanarak üçüncü kişilere devredebilir. Gerek yüklenici veya yüklenicininkazandığıkişiselhaktemlikedilmişseüçüncükişi şahsi hakkın sonuçlarından yararlanabilmek için arsa sahiplerine karşı öncelikli edimi olan inşaat yapım işini yerine getirmelidir. Zira, Borçlar Kanununun 81. maddesine göre öncelikli edim yerine getirilmemişse arsa sahiplerinin karşı edimi olan arsa payının devri onlardan istenemez. Kaldı ki arsa sahipleri temlik işleminden haberdar olduğu zaman Borçlar Kanununun 167. maddesinden yararlanarak yükleniciye karşı ileri sürebilecekleri def’i ve itirazları temellük eden kişiye karşı da ileri sürer hale gelir..."

B. Uluslararası Hukuk

27. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM), Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne (Sözleşme) ek 1 No.lu Protokol'ün 1. maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının da bazı pozitif yükümlülükler içerdiğini kabul etmektedir. AİHM'e göre mülkiyet hakkının gerçekten etkili bir biçimde korunabilmesi, devletin müdahale etmeme görevi yanında ayrıca bazı pozitif tedbirler almasını da gerektirmektedir (Öneryıldız/Türkiye [BD], B. No: 48939/99, 30/11/2004, § 134; Broniowski/Polonya [BD], B. No: 31443/96, 22/6/2004, § 143).

28. AİHM içtihatlarında, mülkiyet hakkının kapsamı konusunda, mevzuat hükümlerinden ve derece mahkemelerinin bunlara ilişkin yorumundan bağımsız olarak “özerk bir yorum” esas alınmaktadır (Depalle/Fransa [BD], B. No: 34044/02, 29/3/2010, § 62; Anheuser-Busch Inc./Portekiz [BD], B. No: 73049/01, 11/1/2007, § 63; Öneryıldız/Türkiye [BD], § 124; Broniowski/Polonya [BD], § 129).

29. AİHM, Sözleşme'ye ek 1 No.lu Protokol'ün 1. maddesinin mülkiyeti elde etme hakkını koruma altına almadığını kabul etmektedir (Slivenko ve diğerleri/Letonya [BD] (k.k.), B. No: 48321/99, 23/1/2002, § 121; Fener Rum Erkek Lisesi Vakfı/Türkiye, B. No: 34478/97, 9/1/2007, § 52).

30. AİHM, mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasının ancak müdahalenin Sözleşme'ye ek 1 No.lu Protokol'ün 1. maddesinin anlamı kapsamında bir "mülk" ile ilişkili olması durumunda ileri sürülebileceğini belirtmektedir. Buna göre alacak haklarını da içeren mevcut mülk veya mal varlığı yanında mülkiyet hakkının elde edilebileceği yönündeki en azından bir "meşru beklenti" de mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirilebilir (Kopecký/Slovakya [BD], No: 44912/98, 28/9/2004,§ 35; Lihtenştayn Prensi Hans-Adam II/Almanya [BD], B. No: 42527/98, 12/7/2001, § 83. Meşru beklenti kavramının ilk defa geliştirildiği kararlar için bkz. Pine Valley Developments Ltd ve diğerleri/İrlanda, B. No: 12742/87, 29/11/1991, § 51; Stretch/Birleşik Krallık, B. No: 44277/98, 24/6/2003, § 35; Pressos Companía Naviera S.A. ve diğerleri/Belçika, B. No: 17849/91, 20/11/1995, § 31).

31. Bununla birlikte AİHM içtihatlarına göre temelsiz bir hak kazanma beklentisi veya sadece ulusal hukukta mülkiyet hakkı kapsamında savunulabilir bir iddianın varlığı meşru beklentinin kabulü için yeterli değildir (Kopecký/Slovakya, § 35; Gratzinger ve Gratzingerova/Çek Cumhuriyeti, (k.k.) [BD],B. No: 39794/98, 10/7/2002, § 69). İç hukukun ne şekilde yorumlanacağına ve uygulanacağına dair bir uyuşmazlık olduğunda ve bu bağlamda başvurucu tarafından ileri sürülen iddiaların ulusal mahkemelerce kesin olarak reddedildiği durumlarda meşru bir beklentinin bulunduğu sonucuna varılamaz (Kopecký/Slovakya, §§ 50, 52; Jantner/Slovakya, B. No: 39050/97, 4/3/2003, §§ 29-33).

32. AİHM içtihatlarında sıklıkla -her ne kadar anlaşılabilir olsa da- basit beklenti ile daha somut nitelikte olması ve hukuki bir düzenlemeye ya da iç hukukta yerleşik ve istikrarlı bir yargı kararına dayanması gereken meşru beklenti arasındaki fark vurgulanmaktadır (Kopecký/Slovakya, § 52; Bozcaada Kimisis Teodoku Rum Ortodoks Kilisesi Vakfi/Türkiye (k.k.), B. No: 22522/03, 9/12/2008).

V. İNCELEME VE GEREKÇE

33. Mahkemenin 21/9/2017 tarihinde yapmış olduğu toplantıda başvuru incelenip gereği düşünüldü:

.

A. Mülkiyet Hakkının İhlal Edildiğine İlişkin İddia

1. Başvurucunun İddiaları ve Bakanlık Görüşü

34. Başvurucu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde açtığı dava neticesinde yalnızca iki bağımsız bölümün adına tesciline karar verildiğini, halbuki sözleşmeye göre üç bağımsız bölümün de tescil edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Başvurucuya göre, ilk derece mahkemesi önce lehine karar vermiş ise de temyiz aşamasında siyasi gerekçelerle ve alevi inancını benimsemesi yüzünden haksız yere bu karar verilmiştir. Başvurucu, derece mahkemelerinin kararlarının iskân ruhsatının alınmadığına dayandırıldığını ancak iskân ruhsatının kendisinin çözebileceği bir konu olmadığını ifade etmiştir. Başvurucu ayrıca sözleşmeye göre temel atılınca bir daire, kaba inşaat bittiğinde bir daire ve inşaat tamamen bittiğinde de bir dairenin teslim edileceğinin arsa sahiplerince taahhüt edildiğini belirtmiştir. Başvurucu sonuç olarak bu gerekçelerle etkin ve adil bir yargılama yapılmadığını ve mülkiyet hakkının ihlal edildiğini ileri sürmüştür.

35. Bakanlık görüşünde, derece mahkemelerinin davanın kısmen reddine dair gerekçesinin başvurucunun üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmediğine dayalı olduğu, zira başvurucunun bina için iskân almadığı belirtilmiştir. Bakanlığa göre bu sebeple başvurucunun mülkiyet hakkının ihlali iddiası açıkça dayanaktan yoksundur.

2. Değerlendirme

36. İddianın değerlendirilmesinde dayanak alınacak Anayasa’nın 35. maddesi şöyledir:

“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.

Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.

Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

37. Anayasa’nın 5. maddesi şöyledir:

“Devletin temel amaç ve görevleri, … Cumhuriyeti ve demokrasiyi korumak, kişilerin ve toplumun refah, huzur ve mutluluğunu sağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devleti ve adalet ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik ve sosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddî ve manevî varlığının gelişmesi için gerekli şartları hazırlamaya çalışmaktır.”

38. Başvurucu ilk olarak derece mahkemelerince dini inancı nedeniyle ayrımcılık yapılarak davasının kısmen reddedildiğinden yakınmaktadır. Ancak ayrımcılık iddiasının ciddiye alınabilmesi için başvurucuların kendisi ile benzer durumdaki başka kişilere yapılan muamele ile kendisine yapılan muamele arasında bir farklılığın bulunduğunu ve bu farklılığın meşru bir temeli olmaksızın sırf ırk, renk, cinsiyet, din, dil, cinsel yönelim ve benzeri ayrımcı bir nedene dayandığını makul delillerle ortaya koyması gerekmektedir (Onurhan Solmaz, B. No: 2012/1049, 26/3/2013, § 33). Somut olayda ise başvurucunun bu yöndeki iddialarını temellendirecek somut bulgu ve kanıtları ortaya koyamadığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle eşitlik ilkesi yönünden herhangi bir inceleme yapılmasına gerek görülmemiştir.

39. Öte yandan Anayasa Mahkemesi, olayların başvurucu tarafından yapılan hukuki nitelendirmesi ile bağlı olmayıp olay ve olguların hukuki tavsifini kendisi takdir eder (Tahir Canan, B. No: 2012/969, 18/9/2013, § 16). Başvurucu, mülkiyet hakkının ihlali iddiası yanında, açtığı davanın haksız yere kısmen reddedilmesi nedeniyle adil yargılanma hakkının da ihlal edildiğini öne sürmektedir. Ancak başvurucunun temel şikâyeti, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde inşa edilen 2 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ve kendi adına tesciline ilişkin olup bu nedenle başvurucunun makul sürede yargılanma hakkı dışındaki bütün ihlal iddialarının mülkiyet hakkı bağlamında incelenmesi gerektiği değerlendirilmiştir.

40. Anayasa'nın 35. maddesinde bir temel hak olarak güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi yalnızca devletin müdahaleden kaçınmasına bağlı değildir.Anayasa'nın 5. ve 35. maddeleri uyarınca devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitif yükümlülükleri de bulunmaktadır. Bu pozitif yükümlülükler, kimi durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir (Eyyüp Boynukara, B. No: 2013/7842, 17/2/2016, §§ 39-41).

41. Bununla birlikte ister devletin negatif yükümlülükleri isterse de pozitif yükümlülükleri kapsamında olsun mülkiyet hakkının ihlali iddiasının incelenebilmesi için başvurucunun öncelikle mülkiyet hakkının varlığını kanıtlaması gerekmektedir.

42. Anayasa'nın 35. maddesinin birinci fıkrasında "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir." denilmek suretiyle mülkiyet hakkı güvenceye bağlanmıştır. Anayasa'nın anılan maddesiyle güvenceye bağlanan mülkiyet hakkı, ekonomik değer ifade eden ve parayla değerlendirilebilen her türlü mal varlığı hakkını kapsamaktadır (AYM, E.2015/39, K.2015/62, 1/7/2015, § 20). Bu bağlamda mülk olarak değerlendirilmesi gerektiğinde kuşku bulunmayan menkul ve gayrimenkul mallar ile bunların üzerinde tesis edilen sınırlı ayni haklar ve fikri hakların yanı sıra, icrası kabil olan her türlü alacak da mülkiyet hakkının kapsamına dahildir (Mahmut Duran ve diğerleri, B. No: 2014/11441, 1/2/2017, § 60).

43. Anayasa'nın 35. maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkı; mevcut mal, mülk ve varlıkları koruyan bir güvencedir. Bir kişinin hâlihazırda sahibi olmadığı bir mülkün mülkiyetini kazanma hakkı, kişinin bu konudaki menfaati ne kadar güçlü olursa olsun Anayasa'yla korunan mülkiyet kavramı içinde değildir. Bu hususun istisnası olarak belli durumlarda bir "ekonomik değer" veya icrası mümkün bir "alacağı" elde etmeye yönelik "meşru bir beklenti" Anayasa'da yer alan mülkiyet hakkı güvencesinden yararlanabilir. Meşru beklenti, makul bir şekilde ortaya konmuş icra edilebilir bir alacağın doğurduğu, ulusal mevzuatta belirli bir kanun hükmüne veya başarılı olma ihtimalinin yüksek olduğunu gösteren yerleşik bir yargı içtihadına dayanan, yeterli somutluğa sahip nitelikteki bir beklentidir. Temelsiz bir hak kazanma beklentisi veya sadece mülkiyet hakkı kapsamında ileri sürülebilir bir iddianın varlığı meşru beklentinin kabulü için yeterli değildir (Kemal Yeler ve Ali Arslan Çelebi, B. No: 2012/636, 15/4/2014, §§ 36, 37).

44. Somut olayda başvurucu ile uyuşmazlık konusu arsa niteliğindeki taşınmazın malikleri arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlenmiştir. Bu sözleşmeye göre arsa üzerinde altı daireden oluşan bir bina yapılacak ve tamamlanması kaydıyla bu binadaki bağımsız bölümlerden üçü yüklenici olan başvurucuya verilecektir. Başvurucu arsa maliklerinin sözleşmeye aykırı olarak kendisine düşen bağımsız bölümleri devretmediği iddiasıyla tapu iptali ve tescil davası açmıştır. Mahkeme, bağımsız bölümlerden ikisinin devrinin arsa sahiplerince kabul edildiğini gözeterek 4 ve 6 numaralı bağımsız bölümler yönünden başvurucunun talebini kabul etmiştir. Ancak Mahkeme 2 numaralı bağımsız bölümün tescili talebini iskân ruhsatı alınmadığı gerekçesiyle reddetmiştir. Başvurucu 2 numaralı bağımsız bölümün de sözleşme gereği kendi adına tescil edilmesi gerektiğini ileri sürmekte olup bu sebeple bireysel başvurunun konusunu bu bağımsız bölümün mülkiyeti oluşturmaktadır.

45. 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun 705. maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için kural olarak tapu siciline tescil şarttır. Ancak yine aynı maddeye göre miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hâllerinde mülkiyet tescilden önce kazanılabilmektedir. Dolayısıyla Türk hukukunda miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hâlleri dışında taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tapu siciline yapılan tescilin sonucunda kazanılmaktadır (Hasan Çoşkun, B. No: 2014/2765, 6/4/2017, § 37).

46. Başvurucu tarafından ihlal iddiasına konu edilen 2 numaralı bağımsız bölümün tapuda başvurucu adına tescilli olmadığı tartışma konusu değildir. Olayda, 4721 sayılı Kanun'un 705. maddesinde yer alan mülkiyeti tescilsiz kazanma hâllerinin söz konusu olmadığı da açıktır. Esas itibarıyla başvurucu mülkiyet iddiasını; bağımsız bölümün inşa edildiği taşınmazın arsa sahipleri ile arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayandırmaktadır. Gerçekten de kimi durumlarda sözleşmeye dayalı edim ve alacaklar da mülkiyet hakkının konusunu teşkil edebilir. Dolayısıyla başvurucunun arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölümün mülkiyetini edinme hususunda meşru bir beklentisi olup olmadığı da değerlendirilmelidir. Başvurucunun mülkiyet hakkı kapsamında meşru bir beklentisi olduğu sonucuna varabilmek için ise başvurucu tarafından bu beklentinin, bir kanun hükmüne veya yerleşik yargısal içtihatlara ve uygulamalara dayandığının gösterilmesi beklenir.

47. Somut olay bakımından taraflar arasındaki sözleşmeye göre başvurucunun, yüklenici sıfatıyla söz konusu bağımsız bölümün mülkiyetini kazanabilmesi, üzerine düşen edimi yerine getirmesi koşuluna bağlanmıştır. Buna göre derece mahkemelerinin de tespit ettiği üzere başvurucu, taşınmaz üzerinde inşa etmekle yükümlü olduğu binayı anahtar teslim olarak arsa sahiplerine teslim etmek karşılığında üç bağımsız bölümün de mülkiyetini kazanabilecektir. Derece mahkemeleri, binanın bu şekilde teslim edildiğinden söz edilebilmesi için iskân ruhsatının alınması gerektiğini, her ne kadar başvurucu iskân ruhsatını ancak arsa sahiplerinin alabileceğini iddia etmekte ise de sözleşmeye göre bu yükümlülüğün başvurucuya düştüğünü tespit etmişlerdir. Nitekim başvurucu da bu tespitin doğru olmadığını ispatlayamamıştır.

48. Anayasa Mahkemesinin delillerin değerlendirilmesi ve hukuk kurallarının yorumlanmasına yönelik şikâyetler bakımından görevi ise bireysel başvurunun ikincil doğası gereği sınırlıdır. Derece mahkemeleri önünde hukukun ne şekilde yorumlanacağına ve uygulanacağına dair bir uyuşmazlık olduğunda ve bu bağlamda başvurucu tarafından ileri sürülen iddiaların derece mahkemelerince kesin olarak reddedildiği durumlarda açıkça keyfî olmadığı veya bariz bir takdir hatası içermediği sürece “meşru bir beklentinin” bulunduğu sonucuna varılamaz.

49. Somut olayda derece mahkemelerince başvurucunun sözleşmede yer alan kendisine düşen edim yükümlülüğünü yerine getirmediğindenuyuşmazlık konusu bağımsız bölümün mülkiyetini kazanamadığı kabul edilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir nitelikteki kanun hükümleri (bkz. §§ 18-24) ile yargısal içtihatlara (bkz. §§ 25-26) ve bu çerçevede özellikle taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine dayalı olduğu dikkate alındığında, derece mahkemelerinin kararlarının keyfî olduğu veya bariz takdir hatası içerdiği de söylenemez. Bu durumda uyuşmazlık konusu bağımsız bölümün mülkiyetine ilişkin olarak başvurucu adına bir tapu kaydı bulunmamaktadır. Ayrıca başvurucunun, bu bağımsız bölümün mülkiyetini edinme hususunda, bir kanun hükmü veya yerleşik yargısal içtihatlar ile uygulamalara dayalı olarak meşru bir beklentisinin bulunduğunu da kanıtlayamadığı anlaşılmaktadır.

50. Son olarak belirtmek gerekir ki Anayasa'nın 35. maddesi soyut bir temele dayalı olarak mülkiyete erişmeyi ve mülkiyeti edinmeyi değil mülkiyet hakkını güvence altına almaktadır. Bu itibarla somut başvuru açısından yeterli bir hukukî temele dayalı olmadığından başvurucunun Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı kapsamında bir mülkü veya en azından mülkiyeti elde etme yönünde bir meşru beklentisinin bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

51. Açıklanan gerekçeyle başvurucunun mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasının, diğer kabul edilebilirlik koşulları yönünden incelenmeksizin konu bakımından yetkisizlik nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verilmesi gerekir.

B. Makul Sürede Yargılanma Hakkının İhlal Edildiğine İlişkin İddia

52. Başvurucu, makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğini ileri sürmüştür.

1. Kabul Edilebilirlik Yönünden

53. Açıkça dayanaktan yoksun olmadığı ve kabul edilemezliğine karar verilmesini gerektirecek başka bir nedeninin bulunmadığı anlaşılan makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın kabul edilebilir olduğuna karar verilmesi gerekir.

2. Esas Yönünden

54. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkin yargılamanın süresi tespit edilirken sürenin başlangıç tarihi olarak davanın ikame edildiği tarih; sürenin sona erdiği tarih olarak -çoğu zaman icra aşamasını da kapsayacak şekilde- yargılamanın sona erdiği, yargılaması devam eden davalar yönünden ise Anayasa Mahkemesinin makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin şikâyetle ilgili kararını verdiği tarih esas alınır (Güher Ergun ve diğerleri, B. No: 2012/13, 2/7/2013, §§ 50, 52).

55. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkin yargılama süresinin makul olup olmadığı değerlendirilirken yargılamanın karmaşıklığı ve kaç dereceli olduğu, tarafların ve ilgili makamların yargılama sürecindeki tutumu ve başvurucunun yargılamanın süratle sonuçlandırılmasındaki menfaatinin niteliği gibi hususlar dikkate alınır (Güher Ergun ve diğerleri, §§ 41-45).

56. Anılan ilkeler ve Anayasa Mahkemesinin benzer başvurularda verdiği kararlar dikkate alındığında somut olayda yaklaşık 8 yıl 1 aylık yargılama süresinin makul olmadığı sonucuna varmak gerekir.

57. Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 36. maddesinde güvence altına alınan makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar verilmesi gerekir.

C. 6216 Sayılı Kanun'un 50. Maddesi Yönünden

58. 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılı Anayasa Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun’un 50. maddesinin (1) numaralı fıkrası şöyledir:

“Esas inceleme sonunda, başvurucunun hakkının ihlal edildiğine ya da edilmediğine karar verilir. İhlal kararı verilmesi hâlinde ihlalin ve sonuçlarının ortadan kaldırılması için yapılması gerekenlere hükmedilir …”

59. Başvurucu, 100.000 TL manevi tazminat ve 1.000.000 TL maddi tazminat talebinde bulunmuştur.

60. Başvuruda makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiği sonucuna varılmıştır.

61. İhlal tespitiyle giderilemeyecek olan manevi zararları karşılığında başvurucuya net 8.400 TL manevi tazminat ödenmesine karar verilmesi gerekir. Anayasa Mahkemesinin maddi tazminata hükmedebilmesi için başvurucunun uğradığını iddia ettiği maddi zarar ile tespit edilen ihlal arasında illiyet bağı bulunmalıdır. Başvurucunun bu konuda herhangi bir belge sunmamış olması nedeniyle maddi tazminat talebinin reddine karar verilmesi gerekir.

62. Dosyadaki belgelerden tespit edilen 206,10 TL harçtan oluşan yargılama giderinin başvurucuya ödenmesine karar verilmesi gerekir.

VI. HÜKÜM

Açıklanan gerekçelerle;

A. 1. Mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın konu bakımından yetkisizlik nedeniyle KABUL EDİLEMEZ OLDUĞUNA,

2. Makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın KABUL EDİLEBİLİR OLDUĞUNA,

B. Anayasa’nın 36. maddesinde güvence altına alınan makul sürede yargılanma hakkının İHLAL EDİLDİĞİNE,

C. Başvurucuya net 8.400 TL manevi tazminat ÖDENMESİNE, tazminata ilişkin diğer taleplerin REDDİNE,

D. 206,10 TL harçtan oluşan yargılama giderinin BAŞVURUCUYA ÖDENMESİNE,

E. Ödemelerin, kararın tebliğini takiben başvurucuların Maliye Bakanlığına başvuru tarihinden itibaren dört ay içinde yapılmasına, ödemede gecikme olması hâlinde bu sürenin sona erdiği tarihten ödeme tarihine kadar geçen süre için yasal FAİZ UYGULANMASINA,

F. Kararın bir örneğinin Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesine (E.2014/516, K.2014/3340) GÖNDERİLMESİNE,

G. Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına GÖNDERİLMESİNE 21/9/2017tarihinde OYBİRLİĞİYLE karar verildi.